戸建売却の際に知っておくべきこととは

戸建売却の流れとかかる期間はどれくらい？

戸建て売却の流れ

最初に、戸建ての売却がどんな流れで進むのか見ていきます。

1. 家と土地を売却する準備

戸建て売却に必要な、登記済証などの登記関係書類、印鑑証明書や住民票などの本人確認書類、税金や住宅ローンの領収書などを準備します。

戸建ての場合、建物の売却に加えて、測量や境界確定など土地に関する準備が重要なポイントとなります。

2. 相場調査

公示地価や不動産売買取引情報などの公的な価格のほか、インターネットの物件情報サイトを利用して類似する条件の物件を調べることで、およその相場価格を知ることができます。

その際は、最寄りの駅名や駅からの距離、広さや築年数などを、検索の主な類似条件とします。

3.査定

不動産業者に物件の査定を依頼します。価格査定に際しては、不動産業者は、住居やその周辺の状況などを調査し、３カ月程度で売却可能と判断される適正な価格水準を客観的に判定します。

4.媒介業者の選定と契約

不動産業者から提示された査定価格などに基づいて、信頼できる不動産業者を決め、委任契約の一種である媒介契約を結びます。媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３種類があります。

一般媒介契約

一般媒介契約では、売主は複数の不動産会社と媒介契約を結ぶことができ、売主本人が見つけてきた買主と直接売買契約を結ぶこともできます。

自由度の高い契約ですが、そのかわり、不動産会社は不動産流通機構が運営する物件データベース「レインズ」への登録義務がなく、販売報告についても行う必要がありません。

専任媒介契約

こちらの契約では、売主は不動産会社1社のみの契約となりますが、買主との直接契約は可能です。

不動産会社側は、契約後1週間以内にレインズへの登録と、2週間に一度、売主に対して報告義務が課せられます。

専属専任媒介契約

こちらの媒介契約も1社専属の契約となるのは専任媒介契約と同じですが、買主との直接契約はできません。

不動産会社は契約後5日以内にレインズに登録し、1週間に一度の報告義務があります。

5.販売開始

不動産業者は、不動産の売却情報を一括して公開する公的な情報網「レインズ」への登録をはじめ、インターネット広告、新聞折り込みやチラシなどを利用して売却マンションの広告を行い、販売を開始します。

6.購入希望者による内覧

インターネットやチラシなどの広告を見て、興味を持った購入希望者が内覧に訪れます。立ち会いは必要ですが、細かな説明などは不動産会社の担当者に任せるかたちとなります。

基本的な整理整頓、掃除は大前提です。必要であればクリーニングを専門業者に依頼するのも良いでしょう。

7.購入希望者と交渉

内覧の結果、購入希望者が決定すると、次に条件交渉を行います。この際は、支払金額や支払方法、引渡時期や方法、そのほか契約に関する様々な内容について、お互いの利害を調整し、交渉し、決定していきます。

8.売買契約

売買契約では、登記記録や売買条件などに関する事項をまとめた重要事項説明書、契約条件をまとめた売買契約書などを読み合わせ、署名・捺印を行い、最後に手付金の受渡しを行います。

【必要となる書類】

• 印鑑証明書
• 住民票
• 売買契約書
• 権利書（登記済権利書または登記識別情報）
• 固定資産税納税通知書
• 建築確認済証、検査済証
• 境界確認書、土地測量図
• 設備の仕様書、取扱説明書
• 建築設計図、物件図面、工事記録書など

9.引越し

売買契約が終わったら、忘れずに引越しの手配をします。時期によっては、引っ越し業者の予約が取りづらいこともあるため、引渡し前に余裕をもって引っ越しが完了するように計画します。

住宅の引き渡しまでの流れ

売買契約が無事締結したら、基本的にあとは引き渡しのみとなります。住宅引き渡しまでの流れは次のようになります。

1. 売却代金と諸費用の精算
2. 引越しの準備～不動産の引き渡し
3. 税金の支払い

1．売却代金と諸費用の精算

売買契約の決済にて売却代金を受け取り、仲介手数料などの費用を清算します。決済日に下記の書類が必要になります。

【必要となる書類】

• 固定資産税評価証明書
• 司法書士関連書類（委任状、登記原因証明情報など）

2．引越しの準備～不動産の引き渡し

いよいよ新居への引っ越しと同時に、買い手への引き渡しとなり、売却も終わりに近づきます。

3．税金の支払い

売却によって得た譲渡所得にかかる税金や、所得税、住民税の支払いも必要です。譲渡所得税の計算方法など、詳しくは次の章で詳しくご説明していきます。

戸建て成約までかかる期間

一般的に、不動産業者に依頼して売却する際に必要な期間は、４カ月程度と言われています。

売却に要するおよその期間について、仲介を依頼する不動産業者の決定後をみると、販売活動の準備に１週間程度、販売活動に２カ月程度、売買契約から引き渡しまでが１カ月程度必要になります。

また、戸建ての場合、売却前の事前準備として、土地の測量や境界確定が必要な場合もあり、この際はさらに期間を要することになります。

一戸建てならではの売却準備はあるの？

一戸建ての売却は、建物といっしょに土地も売買します。そのため、建物に関する書類や資料だけでなく、土地に関する書類を揃える必要があります。

① 土地測量図と境界確認書

土地の測量図や境界確認証があると、隣地境界や道路境界・官民境界などの境界がはっきりわかります。境界確認のトラブルを減らすことができます。

境界がはっきりわからない場合は、隣地の方と協議の上境界を決め、了承を得て、測量図を作成するケースもあります。

② 登記権利書（登記識別情報）

一戸建てを購入した時に、法務局に登記をしていれば、法務局が交付する書類です。購入時に住宅ローンを借りていれば、抵当権を設定するために必ず作成されています。

③ 建築確認済証

一戸建てを建築する際は、「建築確認申請書」を特定行政庁（市の建築指導課等又は土木事務所・確認検査機関）に申請し、建築許可を取ります。その建築確認申請書（副本）の「確認済証」という書類です。

建築確認済証は、一戸建てが建築基準法等の法規を順守し、設計されていることを証明する書類です。建築時に住宅ローンを借りている場合、必ずあります。

④ 建築確認申請書の検査済証

一戸建ての建築中に検査（中間検査・完了検査）があります。検査済証は、一戸建てが建築基準法などの法規を順守して施工されたことを証明する書類です。

⑤ 建築設計図書

建築確認申請書（副本）があれば、一戸建ての配置図・平面図・立面図が添付されていますが、その他、電気配線図面や水道配管系統図などがあると、さらに詳しくわかります。
買い主にとって、設計図書がそろっていると安心できて、うれしいものです。

⑥ 工事記録書

工事中の写真等、どのように一戸建てが建てられたかわかるものがあると、買い主の安心感が増し、信頼度や好感度が上がります。

戸建てを売却する際の相場はどう調べればいいの？

インターネットの物件情報サイトで、類似の条件にある物件と比較することが可能です。その際は、最寄りの駅名や駅からの距離、広さや築年数などが、検索での主な類似条件です。

戸建ての場合、同様の条件にある物件を探そうとしても、マンションに比べ見つけにくいのが実態です。これは、戸建ての価格が、それぞれの土地の条件と建物の状態の両方を反映したものとなるためです。

例えば、築年数が同じ物件でも、建物は外壁の状態や雨漏りの有無などにより、資産価値が異なります。また、建物の状態が同じだとしても、土地の条件によって価格差が生じることは明らかです。

所有する不動産がどれくらいの資産価値を持つかは、不動産業者に価格査定を依頼すれば知ることができます。

インターネット上に不動産業者が開設しているウェブサイトでは、土地・建物の住所、面積、建物の間取り、築年数などの情報をもとに、およその不動産価格を査定する「机上査定」という手軽な方法も提供されています。

この机上査定では、複数社の査定を一度で受けられる「不動産一括査定サービス」も提供されており、１度情報を入力するだけで、複数の不動産業者にまとめて査定を依頼することができます。

不動産業者による価格査定は、それぞれ独自の情報なども盛り込まれます。複数の不動産業者に査定を依頼すれば、その数だけ異なる査定価格が提供されることから、所有する住宅の相場の幅を知ることができます。

不動産の売却価格や相場はどうやって決まっている?

不動産の売却価格は、査定を依頼した不動産会社次第で変わりますが、査定の根拠となる要素は主に、「公示地価」「基準地価」「路線価（ろせんか）」などがあります。

「公示地価」とは、国土交通省が公示している土地の価格のことで、不動産売却の主な指標となる数値です。

また、「基準地価」は都道府県が公示する土地の価格で、公示地価の算出対象ではないエリアも含まれています。

公示地価を元に算出されてるものが「路線価」で、これは道路ごとに設定された価格のことであり、毎年7月1日に国税庁が公示します。不動産が面している道路の路線価に対し、面している面積から土地価格を算出できます。

これらの基準となる価格に対し、最後に、不動産の買い手の需要に応じて価格を調整します。

不動産の価値は主に、生活利便施設（スーパーやコンビニ、公園など）の量、交通の便、街灯の量やゴミ捨て場の数、学区などで地域によって左右されますので、一概にどのような不動産が高い・安いとは言いきれません。

不動産の相場は、不動産業者であれば「レインズ（不動産流通標準情報システム）」で調べられますが、一般の方でも「レインズマーケットインフォメーション」で、地域内のおおよその価格に限り調べることが可能です。

不動産の売却価格が決まるまでの流れ

不動産の売却価格が決まるまでは、以下のような手順を踏むことになります。

1. レインズ等を使って、相場価格などの情報を集める
2. 不動産の購入額が掲載された契約書など、売却に必要な資料を準備する
3. 不動産会社に査定を依頼する
4. 不動産会社と媒介契約を行い、買い手を探す

売却価格はほぼ「3.」で算出した金額となりますが、最終的に決定するのは「4.」の契約締結時点です。査定結果をふまえて、値引き交渉なども考慮して、売主自身で売却募集価格を設定します。

より好条件の売却価格にするためには、「1.」の時点でおおよその相場を把握しておき、最も相場に近い査定価格を出してくれる不動産会社を見つけることがポイントです。

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マイホームをより高く売るための方法について

マイホームをより高値で売却するために、事前にできることもあります。そのポイントについて、具体的にご紹介していきます。

訪問査定を依頼する

マイホームが、どのくらいの値段で売れるのかを具体的に知るために、不動産会社に査定を依頼します。
いったん売却を依頼する不動産会社を決めたら、一般媒介契約で進めるようにしましょう。万が一、担当者の動きが鈍かった場合に、他の不動産会社へ依頼することが可能な契約です。

近隣物件の相場を把握しておく

マイホームの周辺物件が、どのくらいの価格で売れているのか、相場を調べておきましょう。

今ではインターネットですぐに相場をチェックできます。相場観を掴んでおくと、不動産会社の査定価格が高いのか安いのか、自分でもある程度判断できるでしょう。

中古物件だけでなく、新築物件の価格や賃貸における賃料なども、他のエリアと比較しながら、大まかにでも抑えておくことをおすすめします。

マイホームの水回りを綺麗に清掃しておく

売却する際には、空の部屋であっても、クリーニングやリフォームを行うのが基本です。

特に水回りは、汚れが残っていると圧倒的に印象が悪くなり、他の部分がキレイであっても、一気に購入の候補から外されてしまう傾向が見られます。

キッチンやトイレ、洗面所、お風呂といった設備は、プロのクリーニングに依頼するなどして、新築並みに仕上げておきましょう。

クリーニングをプロに依頼するのに、3LDK全体で5万円前後からと、リーズナブルです。水回りだけでなく、クロスの破れや汚れ、畳の変色やカビ、ホコリが残っているなどは、売却時にはNGポイントとなります。

たとえその状態で購入候補とされても、売却価格を下げてしまう要因にもなりかねません。どうしてもクリーニングで賄えない場合は、簡単なリフォームでカバーすると好印象です。

住宅ローンの残債があっても戸建ては売却できる？

通常は住宅ローンを完済し、抵当権を外した上で不動産を売却するのが基本的なやり方です。諸事情により住宅ローンが残っている段階で売却したい場合は、売却で得た代金をローンの返済にあてることができます。

しかし、売却代金がローンの残債に満たない場合は、方法が少し異なります。

売却代金がローンの残債に満たないため、ローンが残ってしまう場合、自己資金を持ち出してローン返済に当てることも可能です。そうすれば、抵当権を外して通常通り売却することができます。

もし、自己資金でまかないきれず住宅ローンが残ってしまう場合、住み替えローンという手段があります。

住み替えローンとは

現在の自宅を売却し、新しい住宅を購入する際に、今までのローンを上乗せして新しいローンを借りる方法です。通常の住宅ローンと同じように、収入状況等に応じて異なる金利で借りることができます。

場合によっては、今までの住宅ローンよりも安い金利になる可能性もあるため、買い替え時の際には検討すると良いでしょう。

ただし、住宅ローンの支払い額が増える点や、過去の借り入れや年齢、年収といった条件によっては審査が通らず、利用できないこともあるので注意してください。

現在の支払いが厳しいからといって安易に住み替えローンを考えるのではなく、資金計画をしっかり立てるようにしましょう。

買い替え特約の利用

住み替えの際、新居の購入において買い替え特約を付けておくことをおすすめします。買い替え特約は、現在の物件が期限までに決められた金額で売却できなかった場合、新居の購入契約を撤回するという内容の契約です。

買い替え特約を結んでおけば、買い手の都合などで契約が解除になってしまった場合にも、手付金は戻ってきます。

住宅ローンが残ったまま住宅を売却する最終手段

住宅ローンが残っている住宅も、売却できる方法のひとつに、任意売却があります。任意売却は、競売にかけられる前の最終手段です。

住宅を任意売却する

任意売却とは、住宅ローンの滞納が続いてしまった物件でのみ使える売却方法で、ローンの残債がある場合に適用されます。ローン滞納後は一括返済しか選択肢がなくなるため、まとまった資金が必要となり、そのために物件を売却することになります。

住宅ローンの支払いが滞ると、物件を競売にかけて債権者の資金回収が行われていきますが、その前に任意売却に変更することができます。競売に出されている間でも、売却価格が決定する開札日の2日前までは、任意売却への移行が可能です。

もちろん、少しでも早く任意売却の手続きを始めた方が、スムーズな売却が行えることに変わりはありません。

住宅を任意売却するメリット

任意売却におけるメリットは、主に次のような点です。

• 競売よりも売却価格は高くなる
• 通常の不動産売却と同じ手順を踏むため、事情を知られずに売却ができる
• 必要な諸費用を売却代金から支払うことが認められている
• 債権者との交渉次第で最高で30万円の引越し費用を融通可能
• 親族間売買や投資家に購入を依頼し、リースバックできれば物件に住み続けられる可能性もある
• 引越し日は購入者と債権者との協議のもと設定できる

最も大きなメリットは、競売との売却価格の差にあります。競売では相場の約6〜7割で売れるところ、任意売却なら相場の約8〜9割で売却することができると言われています。

競売にかけられた場合、広告等で買い手を募集するため住宅ローンの滞納などの事情が広く知れ渡ることになります。しかし、任意売却では通常の不動産売却と同じ手順を踏むため、事情を知られる心配がありません。

第三者が物件を購入し、所有者はその後も住み続けることをリースバックと呼び、任意売却では家賃を支払いながら、今まで通り住み続けられる可能性があります。この場合、今後のトラブルを避けるためにも、信頼できる購入者と契約することが大切です。

住宅を任意売却するデメリット

一方、任意売却におけるデメリットもあります。主なデメリットは、下記の通りです。

• 債権者との交渉が必須で、確実に実現できるわけではない
• 売却代金がローンの残債を下回る可能性がある
• 限られた時間の中での交渉が必要
• 任意売却業者を自ら選ぶ必要がある
• 内覧への立ち合いが必要

任意売却は、債権者や連帯保証人の承諾を得てはじめて可能となります。個人の意思だけでは実行できないことを覚えておきましょう。

また、売却価格が相場よりも低くなってしまうことで、ローンの残高が残ってしまう可能性もあります。その場合は、貯金などからの支払いが発生します。

任意売却を依頼する専門業者は、自分で探して決めなければならず、期限内に売却が成立しなかった場合は、競売にかけられることになります。さらに、購入希望者の内覧は必須で、立ち会いも必要です。

こうしたデメリットも踏まえた上で、任意売却を行うようにしましょう。

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戸建売却にかかる費用と売却後にかかる税金とは

戸建売却にかかる費用

戸建て売却に際しての費用として、仲介手数料、契約書の印紙代、登記費用である登録免許税や司法書士への報酬、引っ越し費用などが必要となります。また、土地の境界確定に測量が必要な場合は、測量費もかかることになります。

住宅の売却時にかかる費用について

住宅を売却する際にかかる費用には、以下のようなものがあります。

• 仲介手数料
• 印紙税（売買契約書に課税）
• 登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬）
• その他（測量費、解体費、廃棄物処分費など）
• 引越し費用

仲介手数料

仲介手数料は、売却を依頼した不動産会社に支払う手数料です。成功報酬という意味合いで、売買契約時に半額、残りを引渡し時に支払うのが一般的になります。

金額は「売却価格×3％＋6万円（＋消費税）」の式で算出されますが、これはあくまでも上限額であり、割引対応している不動産会社もあります。

仲介手数料の上限は次のように定められています。

この表は、400万円超になるとすべて3.24%が適用されるということではなく、「200万超～400万円以下」と「200万円以下」の領域に対しては常に同じ率が適用されることを示しています。

たとえば700万円の取引だと、次の計算によって算出されます。

1.  400万超の金額……300万円×3.24%＝97,200円
2.  200万円超～400万円以下の金額……200万円×4.32%＝86,400円
3.  200万円以下の金額……200万円×5.40%＝108,000円

合計　　97,200円＋86,400円＋108,000円＝291,600円……仲介手数料

この算出方法だと、400万円を超える取引については、400万円以下の部分の手数料は常に一定の値になります。

このため実際の取引においては、次の簡易式を用いて仲介手数料を算出します。

売買価格×3％＋6万円＋消費税＝仲介手数料

印紙税（売買契約書に課税）

印紙税は売買契約書に貼ることになっており、納税の印でもあります。契約書に記載されている売買金額によって税額が異なります。

通常、契約書は売り手分と買い手分の2通が用意されますが、各々で印紙を用意するのが一般的です。

登記費用（抵当権抹消などの費用、司法書士報酬）

不動産売却のために抵当権を抹消する必要があり、その際の抵当権抹消登記の費用がかかります。

ほとんどの場合、司法書士などの専門家に報酬を支払って任せ、報酬金額の相場はおよそ約2〜3万円、その他に登録免許税も負担することになっています。

その他（測量費、解体費、廃棄物処分費など）

その他にも、土地の測量を依頼する費用や建物の解体費用、廃棄物処分費用など、諸々の費用が発生する可能性もあります。詳しくは、後ほど説明する【必要に応じてかかる費用】をご覧ください。

引越し費用

不動産会社に売却を依頼する段階から、引っ越しについても準備を始めましょう。査定依頼と同じように複数の引っ越し業者に見積を依頼し、比較検討しながら決めるのが一般的です。

新居が決まっておらず仮住まいになる場合、そこから新居への引っ越しを含め2度引っ越しすることを覚えておきましょう。

必要に応じてかかる費用

上記の他にも、必要に応じて次のような費用が発生します。それぞれの具体的な費用の目安とともに頭に入れておくと良いでしょう。

• 廃棄物の処分にかかる費用：約10〜50万円
• 敷地の測量にかかる費用：約50〜80万円
• 建物解体にかかる費用：約100〜300万円
• ハウスクリーニング費用：約3〜20万円

こういった諸経費については、仲介業者などに相談すると詳しく説明してくれるでしょう。依頼できる優良な会社も紹介してもらえるはずです。

自分で探す場合は、インターネットでも十分な情報が出てくるので見てみましょう。その際には、作業内容など細かくチェックすることを忘れないようにしましょう。

戸建売却後にかかる税金

不動産売却による所得は課税譲渡所得、または、単に譲渡所得と称され、不動産売却によって利益が発生した場合のみ、所得税と住民税が課税されます。また、令和19年までは、別途、復興特別所得税が課税されます。

譲渡所得は、不動産の売却価格から該当の不動産を取得した時の購入代金である「取得費」と売却に要した費用である「譲渡費用」を差引いた金額として、譲渡所得＝売却価格-取得費-譲渡費用で計算されます。

取得費とは、土地や建物の購入時の代金や購入手数料などの合計額です。また、譲渡費用とは、売却に際して要した直接的な経費を指します。

建物の取得費は、建物の建築代金や購入代金などの合計額がそのまま取得費になるわけではなく、経年劣化が考慮されます。このため、建物の購入代金などの合計額から、減価償却費を差引いた後の金額が取得費となります。

居住用建物の減価償却費は、定額法により、建物購入代金 × 0.9 × 減価償却率 × 経過年数で計算され、償却率は、木造建物で0.031、鉄筋コンクリート造では0.015が適用されます。この際、耐用年数は事業用の1.5倍として扱われます。

土地と建物を一括購入した場合、売買契約書に土地と建物の金額が別々に記載されないこともあります。その際、それぞれの取得費を計算する必要がありますが、税法上には規定がないため、消費税など合理的な計算方法により按分します。

不動産を売却した場合、不動産を売却して譲渡所得が発生した翌年に、他の所得と合わせて確定申告を行います。譲渡所得は分離課税であるため、給与所得者でも確定申告が必要となることに注意が必要です。

譲渡所得の税率は、所有期間が5年以下か、5年を超えるかにより適用税率が変わります。売却した年の1月1日現在において、所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得、５年を超える場合は長期譲渡所得と区分されます。

所得税と住民税は、不動産売却によって利益が発生した場合のみ課税されます。また、2037年までは、2.1％の復興特別所得税も、別途、課税されます。

不動産を売却して譲渡所得が発生した場合、「所得税」と「住民税」が課されることになりますが、不動産売却後に確定申告することで、一定の条件に該当すれば税金の控除を受けることができます。

また、譲渡損失が発生した場合でも、売却した年のその他の所得と相殺して、所得税や住民税を軽減する措置の適用を受けることも可能です。

所得より譲渡損失が大きくて相殺できない場合、譲渡損失の繰越控除を受けられる場合もあります。繰越控除は、売却した年と合わせて最長で4年間の適用が可能です。

一戸建て売却後に適用される所得税控除等の特例

一戸建てを売却した際に発生する所得税には、いろいろな所得税控除があります。

① 取得費加算の特例

一戸建てを売却した時の譲渡所得の計算方法は、「譲渡所得＝譲渡収入金額-（取得費＋譲渡費用）」ですが、譲渡収入金額から差し引かれる「取得費加算」があります。

取得費加算は、相続税の制度で、相続開始から3年10ヶ月以内に一戸建てを売却すると、売却した土地に対する相続税を経費にできるというものです。
相続した一戸建てを売却する場合、早期に売却すると税金が安くなります。

② 3,000万円の特別控除の特例

自分が住んでいる一戸建てを売却した際、不動産の所有期間に関係なく、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特別控除の特例があります。

• 課税譲渡所得金額＝譲渡所得-特別控除（最高3,000万円）

③ 10年超所有の場合の軽減税率の特例

自分が住んでいる一戸建てを売却する際、所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を超える場合は、所得税率も軽減されます。

特別控除の特例（最高3,000万円）を差し引いた課税譲渡所得に税率がかけられます。

• 課税譲渡所得6,000万円以下の税率

所得税10％・住民税4％・合計14％

• 課税所得が6,000万円を超える場合の税率

6,000万円以下の部分は、所得税10％・住民税4％・合計14％
6,000万円を超える部分は、所得税15％・住民税5％・合計20％

④ 特定の居住用財産の買換え特例

自らが住んでいた一戸建てを売却する際、売却する年の1月1日に所有期間を10年超えている場合で、新たに居住用住宅を取得する買い替えに適用される特例に「買い替え特例」があります。

買い替え特例は、買い替える住宅の方が売却した一戸建ての売却価格より高い場合に適用できます。税金は、一戸建てを売却した時ではなく、買い替えた住宅を売却した時に支払う特例となっています。

一戸建てを譲渡した所得税で買い替え特例を適用すると、売却時点では売却益があっても売却がなかったとされるため、税金がかかりません。

買い替え特例を適用した場合、3,000万円の特別控除と併用はできません。どちらのが節税となるのかは、ケースによりますので専門家に相談するとよいでしょう。

⑤ マイホーム買い替えの場合の譲渡損失の損益通算と繰越控除

一戸建てを売却し買い替えをして譲渡損失が出た場合、損失の全額をその年の他の所得（給与所得など）と損益通算できます。また、損益通算しても譲渡損失が残ればその後3年間繰越控除できます。（損失を出した時を合わせて最長4年間）

確定申告で損益通算・繰越控除を忘れずに行いましょう。

(例)

• 譲渡損失1,500万円
• 給与所得　500万円（給与所得は毎年500万円と仮定）
• 譲渡損失が出た年

給与所得500万円-500万円（損益通算分）＝所得0円　繰越損失　1,000万円

• 譲渡損失が出た翌年

給与所得700万円-700万円（損益通算分）＝所得0円　繰越損失　300万円

• 譲渡損失が出た翌々年

給与所得600万円-300万円（損益通算分）＝所得300円　繰越損失　0万円

⑥ 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除

一戸建てを売却した時、譲渡損失となり住宅ローンが残っている場合、住宅ローン残高から譲渡金額を差し引いた金額が他の所得と損益通算できます。また、損益通算しても損失が残った場合、その後3年間繰越控除ができます。

これらの所得税控除の特例には、それぞれ受けられる要件がそれぞれあります。不明な点は、税務署や専門家に相談するのがよいでしょう。

売り出した戸建てがなかなか売却できない場合の対策はあるの？

価格の見直し

長期間にわたって広告されている場合に与える可能性のある、「売れ残り」や「何か問題がある」といった印象を避ける必要があります。

価格は販売活動の成否に大きく関わるため、不動産業者による客観的な査定価格を基準にして設定します。しかしながら、査定価格は、不動産業者ごとにも差があることが一般的で、ある程度の幅を持って捉えることが大切です。

このため、売却価格にもある程度の幅を持たせ、購入希望者に、物件の購入について「お得」「これなら買いたい」と感じさせるような価格の見直しを考慮する必要もあります。

買取

売却方法として、自ら売主として買主を探す「媒介契約」のほかに、「買取」や「買取保証」といった仕組みもあります。このような方法も検討し、物件にあった売買契約を選択することも考えられます。

「買取」は、売却したい住居を不動産会社に買い取ってもらう方法です。メリットとして、不動産会社が買主となるため、提示される価格で納得できるのであれば、すぐに売却することが可能なことです。

また、不動産業者によっては「買取保証サービス」を設けている場合もあります。これは、一定期間内に売却できなかった際、事前に契約した価格で買取るというサービスです。

一戸建て住宅の売却方法にある「仲介」と「買取」の違い

一戸建て住宅の売却方法には「仲介」と「買取」があります。

「仲介」とは、不動産会社に仲介を依頼し媒介契約を結んだ後、買主を探す物件の売却方法です。一方、「買取」とは物件の販売活動を一切行わず、不動産会社や不動産買取の専門業者に直接売却する方法です。

「買取」のメリット・デメリット

「買取」のメリット・デメリットは以下の通りです。

【買取のメリット】

• 「仲介」に比べて短期間で一戸建て住宅の売却が可能
• 短期間で売却できるため、資金計画を立てやすい
• 瑕疵担保責任※が免責になる　※売却後住宅に瑕疵があった場合売主に責任があること
• 売却相手は業者であるため訪問査定は行うが購入希望者の内覧は不要
• 広告活動を行わないため、職場や近所などに物件を売却する情報を知られない
• 業者に直接売却するため、仲介手数料がかからない

【買取のデメリット】

• 買取業者はリフォームし付加価値を付けて再販、もしくは建物を解体して土地や新築戸建てを建設して販売することを前提としているため、売却価格が仲介と比較して低い場合がある
• リフォーム費用や粗利益などを差し引いた金額が売却価格となってしまう
• 買取は業者にとって事業リスクもあるため借入金利なども考慮した上で買取価格を出すことになり、売却価格が低くなる
• 売却価格は仲介に比べ約70％～約80％になる場合が多い
• 新築や築浅物件は仲介に比べさらに売価が低くなる可能性が高い

業者買取の種類について

買取には「即時買取」と「買取保証」があります。

「即時買取」とは

即時買取とは、市場への売却活動を行わず買取専門業者に即時買取してもらう方法のことです。訪問査定を行った後に物件の売却価格が決まり、売手が合意すればすぐに買い取ってもらえます。

転勤などが決まりすぐに住宅を売却したい場合や急に大きな金額のお金が必要になった場合、物件をすぐに売却できるため、向いている方法だと言えます。

「買取保証」とは

買取保証とは、一定期間物件の販売活動を行い、決められた期間内に成約できなかった場合、専門業者と事前に約束した価格で買取を行う方法のことです。

買取保証で売却する場合物件の売却期間を設ける分、即時買取価格より売却価格が高くなることがあります。一戸建て住宅を売却するときに時間的な余裕がある場合に向いている方法だと言えます。

ホームステージングを行う

ホームステージングは、売却する住宅がより見栄えがするように、家具や小物などを配置して、モデルルームのように演出する方法です。

業者に依頼すれば費用も掛かりますが、早期の売却や高値での売却に効果があるとされています。最近ではインターネットで物件を探すことが多いため、視覚的に物件の価値を高めて買い手がつきやすくなる効果が期待できます。

不動産業者の変更

不動産業者は、得意とする分野や営業力に差がある場合も多く、その差は販売活動に表れてくるものです。

熱⼼かつ誠実に販売活動をしてくれる、信頼できる不動産業者に出合えるかどうかは、売却をスムーズに進められるかどうかを左右する大きな要因となります。

不動産業者との媒介契約には、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の３種類がありますが、専任媒介契約と専属専任媒介契約の有効期限は３カ月とされています。

このため、更新の際には、その後に依頼する不動産業者について再検討することも考えられます。

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一戸建て住宅を業者買取で売却する際のポイント

次に、一戸建て住宅を業者買取にて売却する際のポイントをご紹介します。

業者買取に向いている一戸建て住宅の特徴

買取に向いている一戸建て住宅の特徴にはどのようなことがあるのでしょうか。

築20年を超している住宅

築20年を超している建物の場合、ほとんど土地だけの価値になってしまうため建物に対しては値がつかないことが多くなります。

また、経年劣化で住宅設備や構造部分に問題がある場合、仲介で売却すると瑕疵担保責任を問われることがあり、その場合は売主が修繕費用を負担しなければなりません。

仲介の場合上記のようなデメリットがあるため、仲介で売却しても買い手がなかなかつかないか、値下げをしない限り売れ残る可能性は高くなります。

一方、業者買取の場合、リフォームをして再販を行うことが多く建物が古くても売却することができるため、築年数が経過している物件の場合は業者買取がおすすめです。

敷地面積が周囲の住宅の面積と違い過ぎる住宅

敷地面積が周囲の住宅に比べ広すぎたり狭すぎる住宅は、建築プランに制約がかかってしまったり、土地が広い場合には税金が高くなってしまうためあまり人気がありません。

そのため、仲介で売却しようとしてもなかなか買い手が見つからない可能性があります。一方、買取専門業者の場合、そのような土地でも活かせるノウハウを持ち合わせているため、買い取ってくれる可能性は十分にあるでしょう。

敷地面積が周囲の住宅の面積と大きく違う物件の場合は、業者買取の方が時間や手間をかけずに売却できるでしょう。

増改築済みの住宅

過去に増改築を行った住宅の場合は違法建築になっているケースもあります。

特に建築基準法で定められている容積率が規定よりもオーバーしていることが多いと言われています。容積率をオーバーしていると違法建築となり、売却して買主が決まっても住宅ローンが通らない場合もあります。

そのため、住宅買取専門業者に依頼した方がスムーズに売却できるでしょう。

一戸建て住宅を業者買取で売却する場合の注意点

買取は住宅の構造や立地に関わらず売却できるのでメリットも多々ありますが、注意しなければならないこともあります。

まず、戸建てはマンションに比べ経年劣化が著しい場合が多いため、売却価格が安価になりやすいようです。

また、梁や柱など基礎や構造部分の見えないところが傷んでいるケースがあります。その場合は、基礎や構造部分などをリフォームする費用が売却価格から差し引かれるでしょう。

一戸建て住宅を業者買取で高く売却する方法

一戸建て住宅を業者買取にて高く売却する方法をご紹介します。

正確な市場価格を知ることが大切

一戸建て住宅を業者買取してもらうときは、まず査定依頼をする不動産会社を選び、実際に査定依頼をした後、物件の現地調査が行われ、査定額が提示されます。

このとき、複数の不動産会社に見積もりを依頼し、正確な市場価格を把握することが大切です。極端に低い価格や高い価格をつけている業者には裏がある場合もあります。

市場価格の範囲内でより高値がついている業者や、その業者の信頼性などから買取業者を決めて売買契約を結ぶことが高値で売るために必要なポイントだと言えるでしょう。

修繕履歴や住宅診断に関する資料を用意しておく

買取業者を訪問する際は、売却したい物件の新築時の図面や修繕履歴などがわかる資料を準備すると、より正確な査定額を知ることができます。

また、住宅診断の結果によって物件の劣化状況や耐久性が良ければ買取価格に良い影響が出る可能性があるため、建築士に住宅診断を依頼し、その結果を買取業者に報告することも検討するといいでしょう。

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一軒家売却のコツ！失敗しない業者の選び方

一軒家の売却は難しいってホント？

一軒家はマンションの売却に比べて難しく、売却までの期間も長くなると言われています。
なぜそのように言われているのか、一軒家の売却の特徴を知れば、理由を理解することができます。

また、理由がわかれば、売却時に対策が可能な内容がわかります。

一軒家の売却傾向

将来は一軒家を持ちたい、という願望を持つ人は多くいます。

都心では、交通の便の良い場所にはマンションが建ち、一軒家の数が少なくなります。
また、少ない一軒家の価格は高くなり、手が届きにくくなります。

そのため、地方や郊外の一軒家の方が、需要と供給が多くなります。
都心でも一軒家は売却できますが、郊外や地方の物件を求める人が多くなるため、都心より郊外の一軒家が売りやすい傾向がある言えます。

一軒家が売れにくいと言われる理由

一軒家購入＝新築

日本人には、まだまだ「新築信仰」が根強くあります。
買うなら新しい家を！という人が多いため、中古物件が売れにくくなります。

注文住宅の場合は仕様も個性的

注文住宅は、建てる人の夢がつまった住宅の建築を実現できます。
しかし、注文住宅を売却することになったとき、建てるときにこだわった自分のための仕様が、万人には受けないこともあります。

つまり、一般的な3LDKなどのシンプルな家と違い、部屋数が少なかったり、ほかの人にはいらない装飾があったり、使い勝手が悪かったりということになり、それらが壁となって売却に時間がかかってしまうことがあります。

買主にとって確認事項が多い

マンションの場合は、鉄骨鉄筋コンクリート造や鉄筋コンクリート造、鉄骨造などの構造で、共用部は管理会社で管理します。

それに対して、一軒家の場合は木造が多くなり、全てにおいて買主が管理します。
そのため、マンションに比べて確認しておきたい項目が多くなり、購入に対して慎重になります。
結果的に、購入の決定までに時間がかかることが多くなります。

買主はどんな項目を確認したいのか、下記にまとめました。

• 建物のメンテナンスやリフォームはどの程度されているか

メンテナンスがきちんとされている家は、家の傷みが少なく長持ちします。
どの程度メンテナンスされているかは、家の状態を知るうえで重要になります。

白アリ被害の予防、基礎や柱に腐った部分がないかなども、確認しておきたい点です。

また、リフォームの状況を知れば、購入後にリフォームが必要かどうかの目安にすることができます。

• 土地の権利と境界線がはっきりしているか

土地の権利者が売り主であり、購入した時にスムーズに登記ができるかも重要確認事項です。
また、近隣との境界線がはっきりしているかも、のちのトラブルを避けるためにも確認しておきたい項目です。

土地が私道に面している場合は、私道の所有者や、私道に関する取り決めの確認も必要です。

逆に言えば、買主が確認したいこれらの事項に、回答を明示できれば、スムーズな売却に結びつく可能性が高くなります。

旧耐震基準の一軒家は住宅ローン減税が利用できない

1981年（昭和56年）6月1日以降に確認申請を受けた建物は、より地震に強い「新耐震基準」が適用されています。

1981年以前の古い物件を購入する場合は、「旧耐震基準」の住宅となり、住宅ローン減税を利用できません。

古い物件でも、建て主のこだわりで新耐震基準を満たすような物件も存在します。
しかし、住宅ローン控除は金額的にも大きくなりますので、利用できないとなると住宅購入の妨げになることがあります。

一軒家の売却をスムーズに進めるコツ

一軒家をできる限り早く、高額で売却するには、どのようなコツがあるのでしょうか。

ハウスクリーニングをする

一軒家の購入を前向きに検討する人が、確認に訪れるのが内覧です。
近い将来、この家に住むかもしれないと気持ちも高まっていることでしょう。

ところが、掃除が行き届かない汚れがこびりついた家を見ることになったら、どう思うでしょうか。
逆に、きれいに掃除されていれば、スムーズに購入が決まる可能性も高くなります。

できるだけ早く売却が決まれば、値下げすることなく高額での売却が可能になります。
また、汚れを値下げ交渉の材料にされることもありません。

つまり内覧前には、部屋を片付けて、できるだけ掃除をしておく方が有利です。

購入を検討する人が、特に気になる個所が水回りです。
水回りは、自分で掃除した場合と、ハウスクリーニングのプロに任した場合では、明らかに差が出ます。

可能であれば、水回りはプロの手に任して、そのほかの場所は自分で掃除をするとよいでしょう。

また、明らかに修繕が必要な個所は、できる範囲で直しておきます。

リフォームやメンテナンスの履歴を調べておく

リフォームやメンテナンスはアピールポイントでもあるので、おこなった年などを調べて一覧にしておきます。
リフォームは室内の設備更新や内装材の更新など、メンテナンスは外壁や屋根の塗り直しなどを調べます。

土地の権利書を用意しておく

権利書は、土地の所有者が誰であるかを証明する書類です。
書類には、抵当権や借地権も記載されています。
つまり、権利書を見れば、土地に権利を持つ人がわかる重要な書類です。

一軒家の売却には、土地の権利書を用意します。
もしも、紛失してしまった場合は手続きが必要ですので、不動産業者に相談しましょう。

売却物件の相場査定額を調べる

一軒家を売却する場合、土地と建物がおおよそいくらと評価されるのかを、前もって調べておきます。

すでに頼みたい業者がある場合には、その不動産業者に、机上査定を依頼します。

一括査定・机上査定は、物件を見ることなく、物件情報から机の上で査定金額を算出する方法です。物件の相場を知り、不動産業者ごとの査定金額の違いを参考にします。

ある程度、不動産業者を見極めたら、数社に訪問査定を依頼します。
訪問査定は、実際に査定担当者が家を訪問して、詳しく状況を確認し、より正確な査定金額を算出します。

不動産業者に査定金額を算出してもらい、算出理由を整理しておくことで、不動産業者の選定や販売金額の決定もスムーズになります。

一軒家売却を成功させる不動産業者の選び方

不動産業者の選出によって、販売価格や売却までの期間に大きな差が出ます。
売却したい一軒家にあった不動産業者、もっと言えば営業担当者との出会いが大切になります。

ここでは、一軒家売却をスムーズに成功させる不動産業者の選び方をまとめます。

査定価格を比較する

机上査定、訪問査定の方法で査定金額を算出してもらったあと、それらの金額をどのように比較すればよいのでしょうか。

価格が高いからというだけで、不動産業者を選定することはおすすめしません。
必ず、算出の根拠を確認するようにします。

ほかの不動産業者より高い査定金額を算出する理由として、売却物件の地域に強い、一軒家の売却に強い、すでに見込み客がいるなどが考えられます。

査定金額の根拠を確認することによって、不動産業者の姿勢や、営業担当者との相性や営業方法も確認できます。

不動産業者の得意分野を調べる

不動産業者は数多く存在し、それぞれ得意分野があります。
賃貸・新築・中古・マンション・一軒家などのほか、得意な地域を持ちます。

そのため、中古の一軒家の売却を得意とし、売却物件の地域に強い不動産業者を調べることで、円滑な売却が可能になる確率が高くなります。

営業方法を確認する

査定を依頼したときには、金額だけに注目せず、どんな販売活動をしてくれるかも確認します。

まず、どのような広告を出してもらえるのか。
たとえば、新聞の折り込み広告やインターネット広告などの内容を確認します。

販売活動の報告を、どのような形式でしてもらえるのかも確認しておきます。
売却物件の問い合わせや広告の状況など、媒介契約の形態によって一定期間の報告義務はありますが、内容の決まりはありません。

売却への進捗状況がわかる報告を、きちんとしてくれる不動産業者を選びます。