2024年12月19日更新

監修記事

戸建売却は難しい?事前準備や流れやってはいけないことを解説

戸建売却は一般的に3〜6か月かかると言われています。マンションと比較すると事前準備や押さえるべきポイントが多いため、事前に全体像を理解しておきましょう。当記事では、戸建売却の流れをはじめ売却成功のポイントを解説します。これから戸建を売却する人は参考にしてください。

戸建売却が難しいと言われる理由

戸建売却は、マンション売却と比較すると難しいと言われているのはなぜでしょうか。

戸建売却が難しいと言われている理由について解説します。

理由①需要が低い

戸建売却が難しい最大の理由は需要の低さです。

一昔前はファミリー世帯に人気のあった戸建ですが、少子高齢化などの理由により需要は低くなっています。

実際に国土交通省が発表した「不動産価格指数(令和5年10月・令和5年第3四半期分)」によると、マンションの需要は増加しているのに対して戸建の需要は横ばいです。

戸建の場合、中古ではなく新築で購入したいニーズが高い傾向もこれを後押ししています。

上記の理由から、戸建はマンションよりも需要が低く売却は難しいと言えます。

理由②資産価値の低下が早い

2つ目の理由は資産価値の低下の早さです。

戸建はマンションと比較すると資産価値が速く低下する傾向にあります。

なぜなら、一般的な戸建の構造である木材の耐用年数は22年、一方でマンションの構造として主流な鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年であるからです。

耐用年数(たいようねんすう)とは

不動産の価値は経過や経年劣化で減少すると考えられており、価値が0になるまでの期間を耐用年数として定めています

もちろん戸建であっても、建物の構造が鉄骨や鉄筋コンクリートであれば耐用年数は長くなります。

しかし、一般的に戸建はマンションよりも早く資産価値が失われるとされており、その結果売却が難しいと言われているのです。

戸建売却の基礎知識

戸建売却をおこなう前に、売却における基本的な知識を理解しておきましょう。

この項では期間・諸費用・必要書類の3つに分けて戸建売却の全体像を解説します。

戸建売却にかかる期間

一般的に、不動産会社に依頼してから売却するまでに要する期間は3〜6か月程度と言われています。

一口に戸建売却といってもさまざまな工程があるため、内訳を確認しておきましょう。

工程期間
不動産査定数日〜2週間
媒介契約締結1週間
売却活動2か月〜売れるまで
売買契約1〜3週間
物件引き渡し1〜2か月

スムーズに買主が見つかった場合でも最低3か月の期間を要するため、引越したい時期から逆算して売却時期を決定してください。

土地の測量や境界確定に注意

売却前の事前準備として、土地の測量や境界確定が必要な場合、さらに期間を要することも

戸建売却にかかる諸費用

戸建売却には、不動産会社に支払う仲介手数料をはじめとしたさまざまな諸費用がかかります。

それぞれの費用の目安や支払い時期を確認して、事前に資金計画を立てましょう。

仲介手数料

費用のかかるタイミング
契約時・引き渡し時

仲介手数料は、売却を依頼した不動産会社に支払う手数料です。

仲介手数料の金額は以下の式で算出されますが、これはあくまでも上限額であり、割引対応している不動産会社もあります

仲介手数料の目安

売買価格×3%+6万円+消費税

戸建売却における費用の大部分を仲介手数料が占めているため、諸経費を抑えたい人は割引対応の不動産会社を探してみましょう。

印紙税

費用のかかるタイミング
契約時

印紙税は売買契約書にかかる印紙代で、取引した金額により費用が以下のように異なります。

印紙税の目安
金額不動産売買契約の印紙税
1万円未満非課税
10万円以下200円
50万円以下200円
100万円以下500円
500万円以下1,000円
1,000万円以下5,000円
5,000万円以下10,000円
1億円以下30,000円
5億円以下60,000円
10億円以下160,000円
50億円以下320,000円
50億円を超えるもの480,000円
金額記載のないもの200円

登記費用

費用のかかるタイミング
契約時

登記費用には抵当権抹消などの費用、司法書士報酬が含まれます。

登記費用の目安

1.5〜2万円

引越し費用

費用のかかるタイミング
引き渡し時

戸建売却では、売却費用のほかに新しい住居への引越し費用もかかります。

引越し費用は時期や荷物の量に応じて変動します。

引越し費用の目安

10〜12万円(4人家族の平均)

その他の費用

費用のかかるタイミング
売却前・売却中

廃棄物の処分費・敷地の測量費・建物解費・ハウスクリーニングなど、売却したい建物の状態に応じて費用が発生します。

その他の費用の目安
  • 廃棄物の処分にかかる費用:約10〜50万円
  • 敷地の測量にかかる費用:約50〜80万円
  • 建物解体にかかる費用:約100〜300万円
  • ハウスクリーニング費用:約3〜20万円

戸建売却の必要書類

最後に戸建売却の必要書類について確認します。

必要書類概要
住民票・実印・印鑑証明書売主本人であることを証明する
売買契約書戸建購入時の契約書
権利書(登記済権利書または登記識別情報)物件の所有者であることを証明する書類
固定資産税納税通知書固定資産税の納税額を確認する書類
建築確認済証や検査済証建築基準法にのっとって建築されたことを証明する書類
境界確認書隣地との境界線が記載された書類
土地測量図土地の形状や面積が記載された書類
建築設計図や物件図面、工事記録書建築や工事の工程を記録した書類

戸建売却時には売主本人であることを証明する住民票や印鑑証明書、実印などに加え土地の形状や境界線を確認できる書類が必要です。

土地の状況を詳しく把握しておくことで、後々のトラブルを防げます。

すべて調査することが難しい場合には、不動産会社に物件調査依頼をするのも1つの手です。

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戸建売却の手順

続いて、戸建売却の手順を確認します。

STEP
売却準備

はじめに戸建売却の必要書類を準備します。

戸建はマンションとは異なり、測量や境界確定など土地に関する準備が重要なポイントとなります。

STEP
相場の調査

売却準備が整ったら相場の調査をはじめます。

相場の調査方法は以下の通りです。

相場の調査方法
  • インターネットの物件情報サイト
  • 公示地価や不動産売買取引情報

物件情報サイトで同じエリアにある広さや築年数などが類似している物件を検索して相場感を理解しましょう。

公示地価や不動産売買取引情報からも、おおよその相場価格を確認できます。

STEP
査定を依頼

次に不動産業者に物件の査定を依頼します。

相場を理解するためにも査定の依頼は2〜3社がおすすめです。

図面のみで査定額を算出する「机上査定」と、実際に不動産会社の担当者が物件とその周辺の状況などを調査する「訪問査定」の2つの査定方法から選択できます。

査定結果は数日から1週間ほどで届きます。

STEP
媒介契約を結ぶ

不動産業者から提示された査定額に納得したら媒介契約を結びます。

媒介契約には種類があるため、ニーズに合った方法を選択してください。

媒介契約の種類
  • 一般媒介契約・・・複数の不動産会社と契約できる。不動産流通機構が運営する物件データベース「レインズ」への登録義務がなく、販売報告についてもおこなう義務はない
  • 専任媒介契約・・・売主は不動産会社1社のみの契約となりますが、買主との直接契約は可能。契約後1週間以内にレインズへの登録と、2週間に一度、売主に対して報告義務あり
  • 専属専任媒介契約・・・売主は不動産会社1社のみの契約となり、買主との直接契約も不可。不動産会社は契約後5日以内にレインズに登録し、1週間に1度の報告義務あり
STEP
販売活動開始

媒介契約締結後、不動産会社はインターネット広告、新聞折り込みやチラシなどを利用して販売を開始します。

専属専任媒介や専任媒介では、不動産の売却情報を一括して公開するポータルサイト「レインズ」への登録をはじめます。

STEP
内覧

戸建に興味をもった購入希望者が内覧に訪れます。

居住中の場合、原則として立ち会いは必要ですが、細かな説明などは不動産会社の担当者に任せましょう。

STEP
申し込み・交渉

内覧の結果、購入希望者が現れると価格や入居時期などの条件交渉をおこないます。

無理な交渉を受ける必要はないため、お互いの利害を調整しながら妥協点を見つけましょう。

STEP
売買契約

双方が条件に合意したら売買契約に進みましょう。

売買契約では、不動産会社・売主・買主の三者で売買契約書や重要事項説明書の読み合わせをおこないます。

内容に問題がなければ署名・捺印をおこない、最後に手付金の受渡しをします。

STEP
引越し

売買契約が終わったら、忘れずに引越しの手配をします。

新生活の始まる前である1〜3月は繁忙期と呼ばれ、引越し業者の予約が取りづらいことも。

余裕をもって引越しが完了するように、前もって計画しておきましょう。

戸建売却の事前準備

戸建売却はマンション売却とは異なり、建物だけではなく土地や隣地の問題など事前に調べることが沢山あります。

事前準備の入念さが売却の成否を分けると言っても過言ではありません。

売却前に事前準備の必要性を理解しておきましょう。

住宅ローンの残債を確認する

売却したい戸建の住宅ローンを完済していない場合、ローン残債を確認する必要があります。

なぜなら、不動産の売却時には原則として住宅ローンの完済が求められるからです。

住宅ローンの残債は、借入した金融機関の残高証明書やウェブサイトで確認できます。

売却で得た代金をローンの返済に使うことも

諸事情により住宅ローンが残っている段階で売却したい場合、売却で得たお金をローンの返済に充てる方法もあります。

境界線の確認をおこなう

戸建を売却する上でトラブルになりやすいのが、土地の測量や隣地との境界です。

相続した戸建などの場合、境界が不明確であることもままあります。

このような場合には、測量図や境界確認証があると後々のトラブルを減らせます。

境界がはっきりわからない場合は、隣地の方と協議の上境界を決め、了承を得て測量図を作成するケースもあります。

戸建の所有者を確認する

原則として、不動産は委任状がある場合を除き所有者本人以外は売却できません。

このため、売却を決めたら所有者の確認をおこなってください。

戸建は土地と建物で所有者が別々のケースもあります。

親から相続した土地に戸建を建てた場合、土地は親名義になっている可能性があるため注意しましょう。

土地や建物の所有者は、登記事項証明書で確認できます。

売却相場を調べる

マイホームの周辺物件が、どのくらいの価格で売れているのか、相場を調べておきましょう。

昨今ではインターネットの不動産情報サイトから相場をすぐに確認できます。

事前に相場感を掴んでおくと、査定価格が高いのか安いのかの判断基準にもなります。

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戸建売却を成功させるポイント

マンションと比較すると売れにくいとされている戸建ですが、いくつかのポイントを押さえることで売却できる可能性が高まります。

この項では、戸建売却を成功させるポイントについて確認します。

ポイント①売却スケジュールを整理する

1つ目のポイントは売却スケジュールの整理です。

希望に近い価格で戸建を売却したいのであれば、スケジュールを入念に組み立てる必要があります。

とくに売却期限がある場合には、余裕をもった売却スケジュールを立ててください。

売却期限まで余裕がないと無理な価格交渉や条件を飲むことになりかねません。

ポイント②訪問査定を依頼する

次にあげられるポイントは、訪問査定の依頼です。

不動産会社の査定方法には、資料を確認するのみの簡易的な「机上査定」と、実際に現地を調査する「訪問査定」があります。

訪問査定は営業担当者が自宅を訪れるため、面倒に思い机上査定で済ませたいと考える人は多いでしょう。

訪問査定では机上査定ではではわからない日当たりの良さや周辺環境の良さ、利便性の良さを確認してもらえます。

営業担当者もアピールしやすくなるため、すぐに売れる自信のない戸建こそ訪問査定がおすすめと言えるのではないでしょうか。

ポイント③契約方法を検討する

不動産会社と結ぶ媒介契約の方法もよく考えてから決める必要があります。

なぜなら、不動産によっておすすめできる媒介契約は異なるからです。

需要の低い戸建の場合、一般媒介よりも専属専任媒介や専任媒介が適しているかもしれません。

売却したい戸建にとって最適な契約方法はなにか検討してみましょう。

>>媒介契約について詳しくはこちら

ポイント④清掃をおこなう

戸建を売却する際、最低限の清掃をおこないましょう。

内覧する人の多くは水回りや玄関周りを厳しい目で確認します。

庭木がある場合には、雑草を生やしたままにしない工夫も大切です。

悪い印象を持たれないためにも清掃は定期的におこなってください。

残置物や埋没物に注意

エアコンや照明などの残置物は売却時に処分しておくことが望ましいです。また、地中埋没物は土地についての瑕疵(かし)として見なされることも。契約不適合責任に問われるケースもあるため、埋没物は事前に確認しましょう

ポイント⑤リフォームやリノベーションを検討する

一定期間経過しても購入希望者が現れない場合、不動産会社と相談のもとリフォームやリノベーションを検討してみても良いかもしれません。

古い戸建の場合は、間取りや設備がネックとなって購入に至らないケースは多くあります

しかし「戸建売却でやってはいけないこととは?」の項で詳しく触れますが、自己判断でのリフォームやリノベーションは資金回収できないリスクも。

リフォームやリノベーションをおこなう際には、必ず不動産会社と相談の上、計画を立てましょう。

ポイント⑥買取も視野に入れる

最後にあげられるポイントは買取も視野に入れることです。

買取とは?

不動産会社に仲介に入ってもらい買主と見つける仲介とは異なり、不動産会社自身に買い取ってもらう方法です。

一般的に仲介よりも買取価格は低い傾向にありますが、仲介手数料なしで早く売れるメリットもあります。

すぐに戸建が現金化したい場合や、売却期限直近の場合には買取も視野に入れてみましょう。

戸建売却の相場を左右する要素

適切な売り出し価格は戸建売却の成否を分けます。

相場よりも安い売却や、物件の売れ残りを防ぐためにも、戸建売却の相場を左右する要素を理解しておきましょう。

要素①売却する建物の築年数

1つ目の要素は建物の築年数です。

国土交通省が発表している「中古住宅流通、リフォーム 市場の現状」によると、購入時を100%の状態とした場合、戸建は築年数により以下のように価値が下落するとのことでした。

築年数戸建の価値
5年70%
10年50%
15年25%
20年15%
25年15%
30年10%

上記を参考に例をあげると、5,000万円で購入した戸建も築10年になると価値はおよそ2,500万円になりますす。

戸建のあるエリアや建物の状態によって一概には言えませんが、戸建はマンションよりも築年数が相場に大きく影響します。

要素②売却する建物の地域

次にあげられる要素は、売却したい建物がある地域です。

都市部のような経済活動が活発な地域は、需要の高さから物件価値は高まります。

利便性の高い地域や商業施設が多くあるエリアも相場を大きく押し上げる要素と言えるでしょう。

一方で過疎化が進んだ地域の場合、築年数の浅い建物でも相場は低くなります。

要素③売却する建物の間取り

建物の間取りも、相場に影響する大きな要素の1つです。

リモートワークが普及した昨今では、リモートワークスペースを有した物件の需要が高まっています。

一昔前のダイニングとキッチンで別々になっている間取りは、リフォームの必要性から相場が下落する傾向にあります。

なお、間取りだけではなくトイレやキッチン・お風呂などの水回りの設備も相場を左右する要因となることも。

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戸建売却でやってはいけないこととは?

戸建売却にはいくつかの「やってはいけないこと」があります。

良かれと思ってやったことも裏目に出てしまうケースがあるため、事前にやってはいけないことを理解しておきましょう。

①相談なしのリフォームや解体

戸建売却で1番やってはいけないことは、相談なしのリフォームや解体です。

売主の中には、高く売れると自己判断してリフォームをしてから売却する人がいます。

たしかにリフォームした部屋の印象は良くなりますが、リフォーム費用を必ず回収できるとは限りません。

解体も同様で、高額な解体費用を上乗せすると費用の回収は難しくなります。

リフォームや解体は、売れなかった場合に不動産会社と相談した上でおこないましょう。

②価格を自由に決める

戸建を売却する際、価格を自由に決めるのはやめましょう。

なぜなら、戸建をはじめとした不動産にはエリアや広さ築年数ごとに相場があるからです。

稀に相場よりも高く売れるケースはあります。

しかし、一般的には高く売れても相場比105%が限界値と言えるでしょう。

相場から大きく外れた不動産は売れ残りを招き、結果的に大幅に値引きして売却することも。

このため、売却価格は不動産会社に査定を依頼して適正なものとしましょう。

③物件の不具合を隠す

物件の不具合を隠した上での売却は「契約不適合責任」を追求されます。

契約不適合責任とは

契約に基づいて引き渡された物件が、契約の内容に適合しない場合に売主が買主に対して負う責任。契約不適合がある場合には買主が売主に対し、代金減額請求や損害賠償請求が可能です。

上記のとおり、契約後に不具合が見つかった場合、損害賠償や契約解除となるケースも。

大きなトラブルに発展しやすいため、物件のトラブルは正確に申告してください。

④売却活動に協力しない

売却活動をすべて不動産会社任せにしてしまうのもおすすめできません。

内覧があるのに契約まで至らない場合には、営業担当者と問題点についてヒアリングをおこないましょう。

不動産会社は多くの物件を担当するため、任せきりだと後回しにされてしまうケースも。

売却活動に積極的な家主であれば、営業担当者も早く売りたいと買主にアピールしてくれます。

戸建売却を成功させる不動産業者の選び方

戸建売却を成功させるためには不動産会社選びも非常に重要です。

しかし、一口に不動産会社といっても数多くの会社があるため、迷ってしまう人も多いでしょう。

この項では、戸建売却をスムーズに成功させる不動産業者の選び方を解説します。

選び方①査定価格を比較する

不動産会社を選ぶ際、査定価格を比較するのは非常に重要です。

しかし、単純に査定価格の高さで不動産業者を選定することはおすすめしません。

根拠のない査定価格に注意!

不動産会社の中には媒介契約を結ぶために根拠のない高い査定価格を出す会社もあります

ほかの不動産業者より査定金額が高い理由や根拠について詳しく説明できる不動産会社は信頼におけると判断できます。

選び方②不動産会社の得意分野を調べる

一口に不動産会社といっても、会社ごとに得意分野が異なります。

たとえば賃貸マンションに強い会社、管理を専門とする会社、中古マンションに強い会社などさまざまです。

中古の一軒家の売却を得意としている会社に依頼できれば、スムーズに売却できる確率が高くなります。

不動産会社の得意分野はHPを確認

インターネットを活用して売却物件の地域に強い不動産業者を調べてみましょう

選び方③販売活動を確認する

不動産会社に査定を依頼した際、査定額のみを尋ねるのではなくどのような販売活動をするか確認してください。

代表的な不動産会社の販売活動は以下の通りです。

不動産会社の販売活動の例
  • 新聞折り込み広告
  • 自社HPへの広告掲載
  • 不動産ポータルサイトへの広告掲載

このほかにも販売活動の報告を、どのような形式や頻度でしてもらえるのかも確認しておきます。

販売活動の進捗状況を都度報告してくれる不動産会社は信頼におけます。

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戸建売却における税金

戸建売却にかかる諸費用」の他に、戸建を売却し利益が出た際には譲渡所得税がかかります。

譲渡所得税(じょうとしょとくぜい)とは

不動産売却で得た利益は所得とし、所得税・住民税・復興特別所得税(令和19年まで)が課せられます。

譲渡所得は、不動産の売却価格から該当の不動産を取得したときの購入代金である「取得費」と売却に要した費用である「譲渡費用」を差引いた金額で求められます。

譲渡所得・譲渡所得税の計算式

譲渡所得=売却価格-取得費-譲渡費用

譲渡所得を算出したら、所有期間に応じた税率を掛けて譲渡所得税を求めましょう。

所得税率住民税率合計
短期譲渡所得(所有期間5年以下)30.63%9%39.63%
長期譲渡所得(所有期間5年以上)15.315%5%20.315%

なお、譲渡所得でいう所有期間とは不動産を売却した年の1月1日時点での期間を指します。

なお、譲渡所得が発生する場合には確定申告の必要性も。

>>譲渡所得税について詳しくはこちら

【Q&A】戸建売却におけるよくある質問

築年数が経過した戸建も売却できますか?

築年数が経過していても、建物の状態によっては売却可能です。

しかし、国土交通省が発表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によると木造戸建は築20年を経過するとほとんど無価値となることがわかります。

建物の構造や土地の価値によって売却の可否が決まるため、一度不動産会社の査定を受けてみましょう。

戸建売却で税金がかからないケースはありますか?

自宅を売却した際、利益が生じる(譲渡益)と約20〜39%の税金がかかります。

しかし、3,000万円特別控除の適用ができれば税金はかかりません。

3,000万円特別控除の要件
  • 自分が住んでいる自宅である
  • 売った年の前年および前々年に3,000万円の特例控除など他の特例を受けていない
  • 売却する相手は親族などではない
  • 住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却した

上記の要件を満たすことで、3,000万円特別控除が利用可能です。

控除についてもっと詳しく知りたい人は、国税庁のホームページを参照してください。

参考:国税庁|No.3302 マイホームを売ったときの特例

戸建売却における税率とはなんですか?

戸建の所有期間に応じて譲渡所得税の税率は以下のように異なります。

譲渡所得税の税率
所有期間税率
短期譲渡所得5年以下39.63%
長期譲渡所得5年以上20.315%

譲渡所得における所有期間は家を売却した年の1月1日時点を判断基準とします。

相続した戸建は売却できますか?

相続した戸建は、いくつかの注意点を押さえることで売却可能です。

一般的に相続した戸建は古い木造のものであるケースが大半です。

このため、売却時には以下の点に注意してください。

相続した戸建を売却する注意点
  • 土地の測量はされているか
  • 再建築不可ではないか
  • 建物を取り壊すか否か
  • 土壌汚染や埋蔵物はないか

相続した古い戸建を売りたい場合には、不動産会社など専門家の意見を参考にしながら売却を進めましょう。

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ここまで説明してきた不動産売却は、あくまで一例となっています。

正確な売却金額を知るためには、売却前に「売却査定」を受ける必要があります。

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この記事の監修者プロフィール

【監修者】株式会社worth style home 濵田昭平

株式会社worth style home

濵田昭平

2005年より東京急行電鉄株式会社財務戦略室主計部にて都市開発における多様な事業セグメントの業務を経験。2012年1月より都心部で高級マンション賃貸仲介業を展開する株式会社ModernStandardへ転職し、賃貸仲介営業職での最短トップ記録樹立。2014年1月より「株式会社worth style home」での総合不動産業をスタート。1,000万円~10億のマンション・土地等の売買仲介業務を行う。

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