【区分所有マンションの売却】投資物件を手放す前に知っておきたいこととは

区分所有マンションと普通のマンションとはどう違うのか

区分所有マンションとは「建物の区分所有等に関する法律」、別名マンション法とも呼ばれている法律で定められた建物のことで分譲マンションもこれに当たります。

一棟を一人のオーナーが所有するマンションに対し、区分所有マンションは複数人のオーナーがおり「専有部分」と「共有部分」が存在します。

「専有部分」とはマンションの部屋の中など所有者が自由に使用できる部分のことです。一方、「共有部分」とはエレベーターやエントランスなど建物の内で所有者同士が共有する部分のことを言います。

区分所有マンションではない賃貸マンションの場合は、オーナーがマンション一棟を所有しており、借主は部屋を購入することができず賃貸のみになるのが一般的です。

区分所有マンションの購入目的は「居住用」と「投資用」に分けられる

区分所有マンションを購入する場合、「居住用」と「投資用」の2つの購入目的に分けられます。

購入目的が「居住用」の場合は、マンションを購入して居住することが目的となります。一方購入目的が「投資用」の場合、購入後第三者に部屋を貸して利益を得ることを目的としています。

「居住用」と「投資用」のメリットとデメリットは密接に関係している？

区分所有マンションの購入と売却は、区分所有マンション投資の際のメリットとデメリットと似通っている部分があります。そのため区分所有マンション投資のメリット・デメリットを知ることで、購入していた居住用のマンションを売却する際の参考にもなります。

では、区分所有マンション投資のメリット・デメリットにはどのようなことがあるのか見ていきましょう。

区分所有マンション投資のメリット

区分所有マンション投資のメリットは以下の通りです。

少額からでも購入、投資できる

区分所有マンション投資は、分譲マンションの一室の購入代金が投資金額となるため、特に中古マンションであれば、物件一棟を購入することに比べ、比較的少ない投資額で利益を得ることができます。

物件の管理が比較的楽にできる

区分所有マンションの場合、そのマンションの管理会社や管理組合などがマンションの共有部分などの管理を行うため、基本的には自分が所有する部屋のみを管理するだけで済みます。そのため一棟を所有する場合と比べて比較的楽に物件の管理ができるでしょう。またリフォームやリノベーションを行う必要がある場合など、１部屋のみの費用で行うことができます。

リスクの分散が可能

一般的に不動産投資を行うには多額の投資資金が必要になると言われていますが、区分所有マンションで投資を行う場合、少ない金額から投資を行えるため、急に相場が値下がりしても損失額を抑えることができます。

また区分所有マンションで投資を行うときに複数のエリアの物件を購入しておけば、特定の地域の土地が値下がりした場合、一棟を所有する場合と比べてリスクを分散させることも可能でしょう。

区分所有マンション投資のデメリット

区分所有マンション投資のデメリットは以下の通りです。

利回りが低い

区分所有マンションは1部屋ずつ販売されるため、一棟を所有する場合に比べて販売価格自体が割高になる傾向にあります。また購入金額が割高になるということは、投資の利回りも低くなります。

共用部分のリフォームなどは独断で行うことができない

マンションの場合、エレベーターなどの共有部分が古くなったとしても独断でリフォームを行うことはできません。また、マンションの修繕や共有スペースの改修などもオーナー全員の承諾が必要になります。

区分所有マンションの場合マンション全体の管理の権限は限定されるため、区分所有マンションを購入する際はそれらのことをよく考慮しておくといいでしょう。

空室になると収入がなくなる

区分所有マンションへの投資では入居者がいなければ家賃収入がなくなるため、所有するマンションが1部屋の場合収入がゼロになります。そのため、投資用として購入を考えている場合は複数の部屋を持ち、空室になった場合のリスクに備えるといいでしょう。

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区分所有マンションをサブリース契約した場合の売却は可能？

区分所有マンションをサブリース契約した場合、マンションを売却することはできるのでしょうか。詳しく見ていきましょう。

「サブリース契約」とは

まず、サブリース契約とは不動産業者などが賃貸物件のオーナーからマンション等を借り上げ、物件の管理・運営などを行う契約形態のことです。物件を管理・運営する不動産会社がオーナーに代わり入居者の対応などを行います。

賃貸物件のオーナーには不動産業者の手数料を引いた分の家賃収入が支払われるため、毎月安定した家賃収入を得ることができます。

サブリース契約は中途解約できないのか

サブリース契約の多くは長期契約になり、中途解約ができない可能性があります。また、契約満了時であっても、不動産業者の同意が得られない限り契約を終了できないこともあります。

なぜかというと、「借地借家法28条」では借主の権利が守られていて借主が有利になることが多いのですが、サブリース契約の場合不動産業者が「借主」となるため不動産業者の合意が必要になるからです。

したがって、契約を解除したい場合でも、不動産会社が「NO」と言えば契約を解除できない可能性があります。そのため、事前のサブリース契約をよく確認することが必要です。

サブリース契約物件の売却

では、サブリース契約物件は売却することができるのでしょうか。

サブリース契約を結んだマンションの売却は可能です。ただ、ほとんどの場合で「サブリース契約を新しいオーナーに引き継ぐ」ことが条件になります。

サブリース契約は、不動産業者が解約に合意しない限り解約することができないため、マンションの購入希望者には「サブリース契約物件」であることを事前に説明する必要があります。

しかし、必ずしもサブリース契約がプラスになるわけではなく、買主にとってはサブリース契約が必要ないケースもあるため、場合によっては売却時の値引き対象になる可能性もあります。

区分所有マンションを売却する際の共有部分はどうなるのか

区分所有マンションを売却する際、共有部分はどう扱われるのでしょうか。区分所有マンションの権利と併せてみていきましょう。

区分所有マンションの権利とは

マンションには独立した「専有部分」と、エレベーターやエントランス、階段、廊下などマンションの「共有部分」があります。

マンションの共用部分は区分所有者が共有しているため、所有する権利が複数人にある「共有持分」という扱いになります。

また、土地を利用する権利がないと建物を立てることができないため、建物の敷地を利用する権利「敷地利用権」も区分所有マンションの所有者の共有持分です。共有持分は基本的に専有部分の床面積の割合で決められます。

区分所有マンションの売却時には共有部分を一緒に売却する

マンションの共有部分は専有部分と分離して考えることができず、「区分所有法第2条4項」によって「共用部分」とも呼ばれています。

1983年以前では、専有部分と共用部分を分離して敷地利用権だけを売却することなどが可能でしたが、1983年に区分所有法が改正され、共有部分と専有部分を分離して処分できなくなりました。(区分所有法第14条)

また1983年の区分所有法の改正によって、区分所有マンションの専有部分と共用部分の共有持分と敷地の共有持分は一緒に売却することとなりました。

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区分所有マンションの売却で心得ておくべきこと

区分所有マンションの売却で心得ておくべきこととはどのようなことがあるのでしょうか。

専有部分と共用部分の確認をする

区分所有マンションを売却する際には、専有部分と共用部分の確認をしましょう。

部屋や廊下、エントランスなどは専有なのか共用なのか判断しやすいのですが、ベランダや庭、バルコニーなどは「専有部分」と思っている人も少なくないのではないでしょうか。

ベランダや庭、バルコニーなどは個人的に使えるスペースなので「専有部分」だと間違われることがありますが、これらは「共用部分」にあたるため、管理規約などに従って使用しなければなりません。

その他にも共用部分と専有部分の境にある窓やサッシ、ドアなども共用部分となり勝手に変更することはできません。

売却価格の相場を知っておく

マンションなどの不動産を売却するときは、市場の売却相場を知ることが重要です。近隣や同一マンションの売却相場や成約事例などから、売却予定のマンションの価格が見えてくるでしょう。

また、相場を知るときに複数の不動産会社に査定を依頼することで、より相場に近い価格を知ることができます。

売却するタイミングを見計らう

空室のマンション売却は、一人暮らし向け物件、ファミリー向け物件などがあるため、マンションの特徴に応じて売却するタイミングを合わせることも有効です。

例えば、一人暮らし用の物件の場合、転勤などが多い春か秋頃に売却したり、ファミリー向け物件の場合、新学期が始まる前の時期を目安にマンションを売却するといいでしょう。

信頼できる不動産会社を選ぶ

区分所有マンションの売却を成功させるためには、信頼できる不動産会社を選ぶことが一番の近道になります。不動産会社の対応や実績、販売促進力、担当者の印象などを見極めながら選んでいきましょう。

近所に不動産会社がなかったり、どのような不動産会社がいいのか分からない場合は、インターネット上の不動産一括査定サイトなどを利用して複数の不動産会社に見積もり等を依頼し、その中から信頼できる業者を選ぶといいでしょう。売却査定価格が高いか安いかだけで判断せず、誠意をもって対応してもらえる売却活動のパートナーを探しましょう。

賃貸中のマンションを売却する5つの方法

賃貸中のマンションを売却する場合、どのような方法があるのでしょうか？

一般的に不動産売却で用いられている5つの方法をご紹介します。

オーナーチェンジによる売却

オーナーチェンジによる売却とは、所有している物件の所有権を売主に引き渡す方法です。

入居者との賃貸契約についてはそのまま継続されるため、入居者への通知が必要なく、手間をかけずに物件を売却することができます。

オーナーチェンジによる売却の場合、新しい入居者を探す必要がないため、投資目的として物件を購入したい買主にはメリットとなります。

一般借家契約更新時に交渉後、売却

マンションの賃貸契約を更新する際に入居者と交渉し、立ち退いてもらってから売却する方法もあります。

この場合は、空室の売却となるため、新居を探している買主にもアピールすることができますし、投資目的で賃貸物件を探している買主にもアピールできるでしょう。

また、空室ですので、リフォームやリノベーションを実施してから売りに出すこともできます。

しかし、借地借家法では、入居者（借主）が居住したいという意思がある限り、貸主の都合で契約を解除することができません。

このような場合には、引っ越しにかかる費用や、立ち退き料を支払って契約を解除してもらうという形が一般的です。

定期借家契約満了後に売却する

これは、入居者が引っ越しを行い、空室となっている物件を売却する方法です。

賃貸契約者が居ないため、通常の不動産売買と同様に取引を行うことができ、投資目的、家探しのどちらを希望する買主に対してもアピールすることができます。

売主と買主間での条件交渉のみで売買を行うことができるため、売買時にトラブルとなりにくいのもこの方法のメリットです。

借主と交渉して退去後に任意売却する

一般借家契約の期間中にマンションを売却したい場合、交渉して立ち退いてもらってから売却することも可能です。

この方法では、入居者に契約解除を同意してもらう必要があるため、立ち退き料などの費用を支払うのが一般的です。

また、住宅ローンの返済を行う目的で任意売却を進めたい場合、入居者の立ち退きができないと、任意売却を行うことができなくなり、競売による売却となってしまいます。

競売による売却の場合は、売主は任意売却より安い価格で物件を手放すことになってしまいますし、入居者についても強制退去となるため、双方にデメリットとなるでしょう。

任意売却でマンションを売却することができれば、立ち退き料などの負担を考慮しても競売より売却益が多くなる可能性が高いと考えられます。

立ち退き料などを抑えることだけではなく、総合的なメリットを考えて入居者と交渉していきましょう。

借主に購入を持ちかけて売却する

現在居住中の借主にマンションの購入を持ちかけるという方法もあります。

借主からすると、引っ越し等の手間をかけずに不動産を手に入れることができますし、貸主としても立ち退き交渉を行う必要がなく、スムーズに物件を売却することができるでしょう。

しかし、借主側が不動産を購入する予定がない場合や、将来的な引っ越しを予定している場合には、安易に売却を持ちかけても売れないことが予想されます。

長期間の入居実績がある借主など、将来的な居住予定が見込める場合に交渉を持ちかけてみると良いでしょう。

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賃貸中のマンションを売却する際の査定方法について

賃貸中のマンションを査定する場合、どのような方法で査定が行われるのでしょうか？仲介業者の査定結果を確認する際に知っておくと安心です。

収益還元法による査定

収益還元法とは、賃貸物件の査定に主に用いられる方法で、将来的な利益から査定価格を求める手法です。

直接還元法とDCF法の2種類があり、直接還元法では年間の純収益を還元利回りで割り、100倍して収益還元価格を求め、査定価格を決定します。

DCF法は、物件を所有している間に得られる利益と、将来的に物件を売却した際に得られる利益を現在の価格に割り戻して計算する方法です。

直接還元法に比べて査定の精度が高いという特徴がありますが、計算が難しいというデメリットもあります。

実際の査定では、直接還元法とDCF法それぞれの査定結果を基に検証を行いより正確な査定結果を算出することが多いようです。

取引事例比較法による査定

取引事例比較法とは、周辺地域の同程度の物件がどのぐらいの価格で売却できたかを元に査定価格を算出する手法です。

一般住宅の売買で多く用いられている手法で、実際の売却価格を元に価格を算出するため、売買契約がまとまりやすいとされています。

しかし、地域や物件によっては十分なデータを得ることができないため、正確性に欠ける可能性があるのが難点です。

また、売却価格から感覚的に査定額を決定するため、査定担当者によって価格が変動します。

居住者が居ないマンションを1室だけ売りたい場合など、一般住宅の売買に近い条件下なら、収益還元法より高精度な査定を行える可能性が高くなりますので、条件に合わせて査定方法を選ぶと良いでしょう。

賃貸中のマンションを売却する際に注意すること

賃貸中のマンションを売却する際には、どのような点に注意が必要なのでしょうか？

投資目的物件の売却価格は低くなる傾向がある

投資目的のマンションを売却する場合、居住者がいる状況では物件の内覧を行うことができないため、売却価格が通常の売買に比べて下がる傾向があります。

また、投資目的の物件については、将来的な利益を元に査定が行われるため、通常の売買とは査定方法が変わる点にも注意が必要です。

瑕疵担保責任の免責事項を詳細に定めておく

売却後に住宅設備の修理が発生した場合、修理にかかる費用を売主と買主のどちらが支払うかについては、契約時に入念に取り決めておきましょう。

この故障等の修理については、瑕疵担保責任と呼ばれており、不動産物件の売買ではこの瑕疵担保責任の所在について契約時に十分な取り決めを行わなかったことで、裁判等に発展した事例もあります。

特に、住宅設備に関しては、契約時に問題がなくとも、壊れてしまうとどちらが修理するかで揉める原因となってしまいます。

トラブルを防止するために、契約時にリフォーム履歴や修理履歴などを用意し、瑕疵担保責任による修繕を売却後いつまで行うかといった条件を付けておきましょう。

オーナーチェンジの場合は売却後に通知する

オーナーチェンジによる売却の場合、入居者に売却を行う予定を通知する必要はありません。

これは、契約内容等が変更にならないため、入居者に不利益が発生しないことが理由です。

入居者との退去交渉には細心の注意を払う

売却時に入居者の立ち退きが必要な場合には、細心の注意を払って交渉を行ってください。

借地借家法では、よほどの事情がない限り立ち退きを強制することができません。

もし、交渉が不調に終わると、物件の売却ができなくなってしまいますし、場合によっては裁判へと発展してしまう可能性もあります。

交渉については、立ち退き交渉の経験が豊富な不動産会社に依頼し、判例等を元に立ち退き料を決めてもらうと良いでしょう。

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賃貸マンションの売却後に締結する「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」

「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」とは、売却後に新しい物件所有者と入居者との間でかわす書類です。

通常、オーナーチェンジによる所有権の移転では、入居者に対して告知の義務はありません。

しかし、オーナーが変わるとなると入居者は何らかの不利益を被るのではないかと不安を感じてしまいます。

こういった不安を入居者に与えないよう、契約内容の変更等がないことを通知するのが「賃貸人の地位承継通知書」です。

「賃貸人の地位承継通知書」を発行する際には、契約内容の確認及び預かっている敷金などについて新オーナーがそのまま引き継いでいることを伝えます。

もちろん、敷金の引き継ぎについては、オーナー間で精算が行われるため、入居者を経由する必要がないことも伝えておきます。

また、旧オーナーと新オーナーの間では、敷金返却義務の移行についてなど、不動産売却時に必要な書類についての取り決めも必要です。

賃貸マンションの売却時に敷金以外で精算が必要なものとは

賃貸マンションを売却する際には、敷金以外にも、いくつか買主と精算を行わなければならない費用があります。

売却時に精算が必要なものは、まず賃料です。

売却のタイミングにもよりますが、引き渡し日が賃料の支払い日以外だった場合、日割り計算で賃料収入を精算する必要があります。

また、固定資産税についても、毎年1月1日現在の所有者に対して課せられるため、買主は購入から年末までの期間に課せられる固定資産税の精算が必要です。

その他にも、建物にかけられていた保険をそのまま買主が引き継ぐ場合も、前払いで支払われていた保険料の精算も行います。

同様に、管理会社を継続する場合は管理費を、インターネット設備などの建物に付随する設備の使用料など、前もって支払いを行っているものがある場合は、売主と買主との間で精算しておきましょう。

これらの費用の精算については、少額でも必ず契約書に記載し、後々のトラブルにならないようにしておくことが重要です。

精算については、契約が締結されてから記載を忘れていたとしても契約の修正を行うことが難しいため、売買交渉を行う前に仲介業者に相談し、どのような精算が必要となるか確認しておくと良いでしょう。

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