マンション購入後から30年後経っても売却できるのか？

築30年経ったマンションの資産価値はどれくらい？

マンションの資産価値は、新築から毎年下がっていきます。マンションの場合、一般的に築1〜2年の下落が最も大きく、築5年、築10年と下がり続け、築20年経つ頃には、資産価値はほぼゼロになります。

建物の状態や立地条件などに関わらず、一律で価値が下がり続けるのがマンションの価値です。ただ、建物部分の価値がゼロなだけであって、土地部分の資産価値に影響はありません。

また、一般的なマンションの寿命は50年ほどで、管理状態が良いと100年とも言われています。つまり、築30年のマンションであっても、20年以上は住める物件です。
資産価値がゼロだからといっても、購入するメリットはあり、希望者もいるので安心してください。

購入から30年後のマンション売却にアピールポイントはあるの？

購入から30年経過したマンションを売る際に、アピールできるポイントは主に次の4つです。

• 新築より安価
• 固定資産税や不動産取得税が安い
• リノベーション物件として人気
• 新耐震基準が適用されたマンション

新築より安価

最も大きなアピールポイントは、価格が新築より安い点です。先に述べたように、マンションは毎年価値が下がるものですから、時間が経っている方が新築より安く購入できます。

物件にもよりますが、価格変動は築20〜25年で底値を打つとも言われているので、購入後30年では底値をキープしている可能性も高いです。新築マンションを購入する資金がない、という人でも購入を検討できる、お買い得物件となります。

固定資産税や不動産取得税が安い

新築や築浅のマンションに比べて、築年数が経っているマンションは、固定資産税や不動産所得税が安くなります。

固定資産税は物件の評価額に左右されるので、築30年以上のマンションにおいては、建物部分の資産価値はゼロとみなされ、税金も安くなるのです。

マンション購入後、支払い続けなければならない税金が少しでも安くなれば、経済的負担が少なくなります。

リノベーション物件として人気

築30年以上経っているマンションは、買い手が自由にリフォームして、好みのマンションに作り変えられる、リノベーション物件として売り出すのもひとつの手段です。売主側が先にリフォームをしてから売り出すよりも、その分の価格を下げて売り出します。

購入者の世代を気にすることなく、ターゲットを広げられ、もともと売却が不利な古い物件の買い手が見つけやすくなります。実際、販売価格を割引する方が、リフォームするよりも買い手から感謝されるケースが多いようです。

リノベーションを目的として、マンションを購入する人もいますが、必要最低限の修繕は必須ですので、覚えておきましょう。

ちなみに、築30年になると配管の交換時期も迎えていますので、新しいものに交換が完了していれば、それもアピールポイントとなります。

新耐震基準が適用されたマンション

購入後30年以上のマンションで一番のポイントとも言えるのが、新耐震基準が適用されているかどうかです。新耐震基準とは、1981年に導入された新しい耐震基準で、築30年以上のマンションであれば、それ以前の耐震基準を採用している物件もあります。

もし新しくなった新耐震基準を満たしていないと、融資がつかない上、購入後に住むことを考えると不安が残りますので、早めに対策を打つ必要があります。

特に、新耐震基準を満たしていて、30年以上経っているマンションは、価格が安い上に安心感があることから、ニーズも出てきますので、必ずチェックしましょう。

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購入から30年のマンション売却はどのように進めればいい？

30年以上経過したマンションを売却する際の、実際の流れについて具体的に見ていきましょう。

1. 現状の確認と修繕
2. 必要書類の準備
3. 相場の確認と査定
4. 不動産業者と媒介契約
5. 販売活動
6. 内覧
7. 売買契約
8. 引越しと引き渡し

1.現状の確認と修繕

まずマンションの現状を確認し、必要な修繕は必ず行いましょう。リフォームは不要でも、床や窓ガラス、水回りの設備に損傷がある場合は直して売りに出すのが前提です。

見た目に落ち度があると、売却価格が下がるだけでなく、売れにくくなってしまう可能性も出てきます。購入した人がすぐに入居して、快適に過ごせるかどうかイメージして、最低限の修繕はしておきましょう。

2.必要書類の準備

マンション売却に必要な書類を準備します。やり取りの段階ごとに必要書類が異なり、数も多くなりますが、事前に一通り揃えておくと、スムーズな売買契約ができるでしょう。
主な書類として下記にまとめますので、準備時の参考にしてください。

• 売却準備：住宅ローン償還表、マンション購入時のパンフレットなど
• 売買契約時：印鑑証明書、住民票、権利書、固定資産税の納税通知書、マンションの建築確認済証、管理規約、長期修繕計画書など
• 決済時：固定資産税評価証明書、登記関連書類など

3.相場の確認と査定

売却価格を決めるにあたり、相場を調べて価格を掴んでおきます。近隣エリアや同じような条件のマンションが、いくらで売りに出されているのかを知っておくと、桁違いに安い金額での契約を避けられるからです。

4.不動産業者と媒介契約

売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。一社だけに限定して任せる専任媒介契約と、複数の不動産会社に依頼することができる一般媒介契約がありますが、一般媒介契約の方が融通が効き、より条件の良い不動産会社に決められます。

過去に取引仲介を依頼したことがある信頼できる不動産会社や担当者であれば専任媒介契約で問題ないですが、初めての売却活動をする場合は、一般媒介契約をおすすめします。

5.販売活動

インターネット上などに広告が掲載されるようになり、募集がスタートします。問い合わせや内覧希望などの件数を、経過とともにチェックしておくと良いでしょう。

反響があまり良くない場合には、価格を変えるなどの手もあります。臨機応変に対応できるように、不動産会社ともやりとりが必要です。

6.内覧

実際に物件を見てみたい、という購入希望者には内覧をしてもらいます。基本的に立ち会う必要があり、ここでどのような対応ができたかも、売却の結果を大きく左右します。

不動産会社に任せっきりにするのではなく、快く対応できるように意識したいところです。部屋の整理整頓や掃除はもちろん、さまざまな質問にも丁寧に応対できるように準備しましょう。

7.売買契約

購入希望者が決まり、条件が揃ったら売買契約を締結します。不動産会社から買い付け申込書を受け取り、手付金などを確認します。引き渡しの希望日時も、このタイミングあたりで双方の日程を調整しておきましょう。

8.引越しと引き渡し

契約締結後は、引き渡しを待つのみとなりますが、新しい住まいへの引越しの手配も、速やかに行いましょう。時間に余裕を持って引越し業者へ連絡し、引き渡し時には確実に退去できているようにします。

マンション売却は以上のような流れで行われます。目安期間は、売却開始から売買契約まで約3〜6カ月、契約締結から引き渡しまで約1カ月ほどです。

購入から30年後のマンション相場はどう調べればいいの？

不動産情報サイトや不動産情報誌などを利用してある程度売却価格の相場を掴むことはできますが、自己所有物件の正確な価値を計ることはできません。

これは、条件上は似ていると思っても、実際には物件によって差異があることが理由です。

中古マンションを売却する際に、前もって正確な価値や相場を知っておきたいという場合には、不動産会社に査定を依頼すると良いでしょう。

査定には過去の取引や住所、設備に関する情報などを元に簡易的に行う「机上査定」と、物件まで実際に出向いて物件の内部状況や周辺環境等を確認して行う「訪問査定」とがあります。

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購入から30年後のマンション売却を依頼する不動産業者はどう探す？

マンション売却を依頼する不動産会社は、買取を行っているか、仲介手数料の割引対応などしているか、売却価格の査定額の根拠などが納得感があるかなど総合的に判断して決めましょう。