築15年のマンションの資産価値や高く売却する方法を解説！

築15年のマンションの資産価値について

築15年程度のマンションは、新築や築10年以内の築浅物件に比べると価格が下がっていながら、まだ十分住み続けられるという点で魅力的な物件と言えるでしょう。

鉄筋コンクリート造のマンションは寿命の限界が約45～50年程度と言われるため、35年ローンを組んで築15年のマンションを購入しても、完済まで十分住める見込みがあります。

築15年マンションの資産価値とリスク

築15年マンションのリスクとしては、修繕箇所が増えていることが挙げられます。

マンションは10～15年周期で大規模修繕工事が行われ、外壁の防水性能や共用廊下や手すりの錆びや汚れなどの補修が行われますが、築15年目は大規模修繕工事を一度は経験している時期になります。

また、エレベーターの有無やエントランスの防犯設備といった設備が時代遅れになっており、劣化箇所の補修不足や設備の陳腐化が、資産価値に支障をきたす恐れもあると言えるでしょう。

価値が下がりにくいマンションと早期売却を検討した方が良いマンションの特徴

マンションの資産価値に影響を与える要素は、マンションの「設備・仕様」と「立地」の2点です。

価値が下がりにくいマンションと、将来的に価値が下がる恐れがあるため早期に売却した方が良いマンションの特徴を、設備・使用と立地の2点から比較してみましょう。

価格が下がりにくいマンションの特徴

価値が下がりにくいマンションの特徴としては、エレベーターや防犯設備といった共用設備が整えられていることが挙げられます。

また、タワーマンションの最上階や上層階の南東角部屋なども、資産価値が高く価格が下がりにくい物件です。

さらに、戸数の多い大規模マンションになると、居住者が負担しなければならない管理費や修繕積立金が、人数が多い分安いため居住を希望する人が多く、価格が下がりにくいと考えられます。

立地的な特徴としては、再開発予定エリアなどに建っているマンションは、将来的に価格が上がる可能性が高いでしょう。

その他、駅近で公共交通機関が充実している利便性の良い立地や、大型商業施設や図書館、病院、スーパーといった生活利便施設が近くにある立地のマンションも、根強い人気があります。

なお、人気の学区にあるマンションは一定の需要があるため、人口の変動が起きにくく価値が下がりにくいと言えるでしょう。

早期売却を検討した方が良いマンションの特徴

マンションに駐車場がない、または駐車場の契約数が一杯で周囲に駐車場がないマンションは、メインの利用者層であるファミリー世帯から敬遠される傾向があります。

そのほか、全面ガラス張りの浴室や水回り設備が使いにくい位置にあるような、個性的過ぎて使いづらいマンションも、住人が定着しにくいでしょう。

低層階で日当たりが悪い部屋なども、南東向きの高層階に比べると価格の上昇は期待できません。

さらに、居住者が負担する管理費や修繕積立金のコストが高く、大規模修繕工事が行われなかったために修繕が追い付いていないマンションも、修繕積立金の値上げが予想されるため早めに売却を検討した方が良いでしょう。

また、学校や大きな企業が撤退し、人口減少が予測されるエリアについても、マンションの価値が将来的に上がる見込みは低いと言えます。

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マンションを売却するタイミングについて

マンションを売却するタイミングは、物件の築年数が浅いうちに、市場の動向や新築・中古マンションの相場、住宅ローンの金利などから判断する必要があります。

マンションを売却するベストなタイミング

マンションを売る時のベストなタイミングは、
売却を検討しているマンションがまだ築浅
住宅ローンが低金利
マンションの市場価値が上昇している
の3点が揃っている時に絞られます。

売却を予定しているマンションが築浅の物件で、かつ住宅ローンが低金利であれば購入希望者が早く見つかりやすく、市場価値が上昇しているタイミングに希望に近い価格で売却できる可能性が高くなります。

上記のタイミングが揃っていると感じたら、新築マンションの価格相場や中古マンションの価格相場から、売却予定のマンションの売却価格を調べると良いでしょう。

また、マンションの建築費の相場を調べることもポイントです。マンションの市場価値が上がっていれば建築にかかるコストも高騰し、自ずと新築マンションの価格も上がっているからです。

築15年マンションの売却は早い方が良い

築15年のマンションは、間取りや外観が時代遅れと言えるほど古いわけでもなく、かと言って築浅と呼べるほど新しいわけでもない、中間のラインに位置します。

しかし、築15年からわずか5年が経過し、築20年目を迎えただけで、一気に古い物件という印象を購入希望者に与えてしまうでしょう。

また、マンションの設備や外壁、防水性能は、築20年目にはなんらかの不具合が生じ始め、補修箇所が増える分、大規模修繕工事の範囲も増えることが予想されます。管理体制があまりよくない物件や、修繕積立金の積み立て状況により物件によっては区分所有者の方に修繕のための一時金の追加徴収があるマンションもでてきます。

給湯器やエアコン、水道や電気といった各個室の設備も寿命を迎え買い替えの必要が出てくるため、築15年を境にマンションにかかる維持費はかさんでいくと考えられます。

このような理由から、築15年目マンションを売却するのであれば、不動産会社に査定を依頼するなどして早めに計画を進めた方が良いでしょう。

築15年マンションの売却で利益をより多く得るためのポイント

マンションを売却しても、マンション売却にかかった諸費用が高くなってしまうと、純粋な売却の利益は減ってしまいます。

マンション売却によってより多くの利益を出すためには、仲介業者に支払う仲介手数料などの諸費用をできるだけ抑え、高い価格で売却することがポイントです。

売却の諸費用を抑えること

マンションの売却はほとんどの場合、不動産会社と媒介契約を交わして行います。

物件の買い手が見つかると、媒介契約を結んだ不動産会社に対して「仲介手数料」を支払うことになりますが、仲介手数料はほとんどの場合、宅地建物取引業法で定められた上限額で設定されています。

仲介手数料の上限額は、

• 200万円以下の部分に対し、取引額の5%以内
• 200～400万円の部分に対し、取引額の4%以内
• 400万円以上の部分に対し、取引額の3%以内

で設定されます。
※すべて税抜

例えば、2,000万円のマンションを売却した場合、2,000万円に対し仲介手数料が上限まで設定されていた場合の計算は以下のようになります。

1. 200万円×5%＝10万円
2. 200～400万円×4%＝8万円
3. 1,600万円×3%＝48万円

1～3の合計）66万円
66万円+消費税（8%の場合）＝約71万円

従って、仲介手数料だけでも約71万円支払うことになり、物件の清掃費やリフォーム費用などが発生すれば、物件売却にかかる費用はさらに膨らんで行きます。

以上のことから、不動産会社を選ぶ時は、マンションの査定額ができるだけ高いことはもちろん、仲介手数料の安さも考慮して選ばなくてはなりません。

不動産会社の中には、「専属専任媒介契約」という一社のみに販売を任せる媒介契約を結んだ場合に限り、仲介手数料を半額にしてくれる所もありますので、知人の紹介や、購入時に仲介いただいた担当など信頼できる方に売却依頼をまずはすることをお勧めします。

築15年マンションの売却は「手頃な相場」でアピール

築年数15年を超えてくると、価格もさらに下がってきます。
そのため、中古物件の購入を考える人の希望価格と、売主の売却希望価格が近づき、売却がしやすい築年数になります。

現時点で築15年になるマンションは、当時多く建てられており、価格が低めで、駅から近く、広い物件がそろっているという特徴があります。

ほかにも、マンションの性能がアップしてスラブ厚などの防音面がよくなった時期とも重なります。

物件によっては築10年以内と大差ない条件にもかかわらず、価格が下がっており、価格面でも魅力のある物件が多く存在します。
つまり、築年数15年の物件は、買いやすい「手頃な価格」をアピールすることが可能です。

また、実際の中古物件購入希望者が、物件の条件と買いやすい価格から、最終的に購入を検討することが多い築年数になります。

マンションでは、築年数10年〜15年で外壁などを直す1回目の大規模修繕をおこなうのが一般的です。
計画的に修繕がおこなわれ、修繕積立金のストックが十分あれば、さらに魅力のある物件として販売が可能になるでしょう。

逆に、修繕積立て金が十分ではなく、買主が一時金を負担する場合や、大規模修繕のあと修繕積立金の価格が上がるなどは、マイナスポイントになることもあります。大規模修繕の時期と売却時期を、よく検討した方がよいでしょう。

築15年を過ぎてから20年までは、さらに価格が下がります。
20年までは一般的に下落が激しいため、可能な限り早く売却することが、価格面でも有利になります。

物件数が多い築年数ですので、室内に家具を入れて入居後のイメージを具体的に感じられる「ホームステージング」などを活用し、ライバル物件との差別化を図ることも視野に入れるとよいでしょう。

成約価格が落ち込む15年以内に売却する

「マンションの築年帯別平均成約価格」のデータを見ると、築年数が15年を過ぎた時点で成約価格が格段と落ちていることがわかります。

そして、築年数が16年を超えるとマンションの上物の価値は、落ち切ると言えます。

したがって、築年数が15年より前に売却することも1つの目安としておさえておくと良いでしょう。

信頼の置ける仲介業者を探す

中古マンションの売却を行う際には、不動産会社に査定や仲介を依頼するのが一般的です。

不動産会社では、得意とする分野や広告力に違いがあるため、物件に合った不動産会社を選ばなければ、マンションの売れ行きに大きな影響を与えてしまいます。

一括査定サイトを利用し、複数の業者に見積もりを依頼すれば、業者ごとの得意分野や対応などを比較することができ、所有物件にあった不動産会社を選びやすくなるでしょう。

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