マンション売却を購入後5年以内に検討する際知っておきたいこととは

マンションは購入から5年以内に売却すると税金が高い?

不動産を売却して所得が発生すると「譲渡所得税」が発生しますが、売却した不動産を購入から何年目に手放したかで税率が異なり、購入から5年以内に売却すると高い税率が適用されてしまいます。

譲渡所得税は5年以内と6年以降で税率が異なる

譲渡所得税のうち、不動産を購入して「5年以内」に売却した場合は「短期譲渡所得」が発生し、「6年以降」に売却した場合は「長期譲渡所得」が発生します。

マンションの購入から6年以降に売却し、長期譲渡所得が発生する場合の税率はそれぞれ、所得税に対し15%、住民税には5%です。

一方、マンションを5年以内に売却して短期譲渡所得が発生する場合は、所得税に対し30%、住民税に対し9%というほぼ倍の税率が適用され、翌年支払う税金が高くなってしまいます。

譲渡所得金額の求め方

譲渡所得税を調べるためには、以下の計算式を使って「課税譲渡所得金額」を求める必要があります。

課税譲渡所得金額=不動産の売却額-（不動産の取得費用+譲渡費用）

不動産の取得費用とは、売却したマンションを購入した時の建物代や土地代、不動産会社に支払った仲介手数料などのことです。なお、建物代は年数の経過に応じて価格が控除されます。

譲渡費用とはマンションを売却するためにかかった費用のことで、不動産会社への仲介手数料や土地の測量費、建物の解体費などを含みます。

例）

• マンションの売却額：4,000万円
• マンションの購入費用：3,500万円
• マンション売却にかかった費用：150万円
• 4,000万円-（3,500万円+150万円）=350万円

短期譲渡所得と長期譲渡所得の税額の違い

先ほど求めた譲渡所得金額350万円に対し、短期譲渡所得と長期譲渡所得それぞれの税率を適用した時の所得税と住民税を比較してみましょう。

• 短期譲渡所得の所得税：350万円×30%=105万円
• 短期譲渡所得の住民税：350万円×9%=31万5千円

合計：136万5千円

• 長期譲渡所得の所得税：350万円×15%=52万5千円
• 長期譲渡所得の住民税：350万円×5%=17万5千円

合計：70万円

ご覧の通り、短期譲渡所得の方が圧倒的に税額は高く、マンション売却によって350万円の利益が出ても、ほぼ半分を税金として差し引かれてしまいます。

マンション購入から5年以内に売却しても問題はない

購入から5年以内でも、譲渡所得税の税率が高くなるだけで、マンションの売却自体はもちろん行えます。

ただし、譲渡所得税の税率が高い以上、売却によってより多くの利益を出すためには、適切な策を講じる必要があるでしょう。

購入から5年以内に売却する時にやっておきたい対策

購入から5年以内のマンションを売却する際は、不動産会社と話し合って以下の対策を講じることができないか検討してみましょう。

「新古物件」として売り出す

新築マンションを住んで5年以内に手放す場合は、新築でも築浅でもない「新古物件」として売ると良いでしょう。

築10年以上経った物件は避けたいけれど、新築には手が出せないという購入希望者の目に留まりやすく、売り出し方によっては新築とほぼ変わらない金額で売却することも可能です。

「ホームステージング」を利用する

ホームステージングとは、売却する不動産の室内を家具や小物でモデルルームのようにおしゃれに演出し、購入希望者に「この家に住みたい」と思わせ成約を後押しする手法のことです。

ホームステージングを利用すると、業者への支払いが発生してしまいますが、ホームステージング済みの物件は、何もしない物件に比べると成約までの期間が短く、やや高めに売れるというデータも出ています。

住んで5年以内のマンションであれば、室内の汚れや傷も少なく水回り設備も新しいため、ホームステージングの効果をより発揮できるでしょう。

適正な価格を設定する

住んで5年以内でほぼ新築と変わらない見た目のマンションでも、物件の立地や市場のニーズに対して価格設定が適切でなければ簡単に成約とはなりません。

売却益を出そうとして強気の売却額を設定するよりも、現在の市場価値に適した売却額を設定して、多くの購入希望者の目に留まるよう計画しましょう。

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マンション購入から5年以内に売却する時の節税方法は?

購入から5年以内にマンションを売却すると譲渡所得税の税率が高くなってしまいますが、自分が住んでいたマンションを売却する場合は、後述する「居住用財産の控除制度」を利用すれば、税金が発生しないことがあります。

控除制度を受けるためには確定申告が必要

会社員の方でも、特別控除を利用するためには、会社で行われる年末調整とは別に、個人で税務署に赴いて確定申告を行わなければなりません。

確定申告の基本的な流れ

確定申告は毎年2月中旬から3月中旬に行われ、前年の1～12月までに発生した所得を申告します。

確定申告は、期間中に税務署に赴いて行うこともできますが、郵送またはオンライン上でも申告が可能です。

オンライン申告には専用のカードリーダーを購入する必要があるため、個人事業主のように毎年自宅で確定申告を行わないのであれば、オンラインで書類を作成し、郵送または窓口持参で済ませた方が良いでしょう。

購入から5年以内にマンションを売却する場合は控除を利用しよう

「居住用財産の3,000万円特別控除」が適用されると、マンションを売った時期に関わらず、税金が発生しなくなることがありますので、控除が適用される条件や注意点を必ず知っておきましょう。

居住用財産の特別控除が適用されるとどうなる?

特別控除が適用されると、「譲渡所得金額の求め方」で求めた譲渡所得額に対し、最大3,000万円までが控除されます。

例えば、「課税所得金額の求め方」で算出した譲渡所得金額350万円に対し、3,000万円が控除された場合、譲渡所得金額は0円になりますので、課税対象の所得金額がなくなり所得税は発生しません。

ただし、先ほど述べた通り、特例を受けるためには会社員でも確定申告を行わなければならず、何もせずに自動的に控除が適用される訳ではありませんのでご注意ください。

居住用財産の特別控除を受けるための条件

「居住用財産の3,000万円特別控除」を受けるためには、以下の条件を満たす必要があります。

• 自分が住んでいた家を売ること
• 仮住まいや別荘用の不動産ではないこと
• 特例を受けるためだけに入居していないこと
• 親や子供、夫婦など、売り手と買い手が特別な関係ではないこと
• 以前住んでいた家を売る場合は、住まなくなって3年目の12月31日までに売ること
• 3年以内に特別控除制度を1度も利用していないこと

居住用財産の特別控除は健康保険料に影響する?

会社員の方で「社会保険」に加入している方は、譲渡所得が発生しても翌年支払う保険料に影響はありませんが、「国民健康保険」に加入している方はマンション売却の翌年に支払う保険料に注意しなくてはなりません。

居住用財産の特別控除で譲渡所得額が0円になっても、国民健康保険の保険料は「控除前の譲渡所得額」にもとづいて算出されますので、国民健康保険に加入している方は、翌年の保険料が高くなってしまいます。

なお、40歳以上の方が健康保険に上乗せして払っている「介護保険料」に関しては、2018年より「控除後の譲渡所得税」で算出するよう変更されたため、不動産売却で譲渡益が生じても介護保険料は高くなりません。

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マンションを購入して5年以内に売却する際の注意点

マンションを購入から5年以内に売却する場合は、必ず確定申告を済ませて特別控除の適用を受ける必要がありますが、5年以内に売却する時の注意点として、以下の2点も押さえておきましょう。

短期譲渡所得と長期譲渡所得の起点に注意

譲渡所得税が短期と長期どちらに該当するかは、「マンションを売却した年の1月1日時点で、マンションの所有期間が5年を超えていたかどうか」で決まります。

例えば、2015年2月1日に購入して住んだマンションを、2020年3月1日に売却する場合、事実上は5年と1カ月住んでいますが、基準日の2020年1月1日時点では4年と10カ月しか住んでいませんので、短期譲渡所得の税率が適用されます。

単純に住んでいた年数で所有期間を判断し、確定申告を怠って所得控除も受けられずにいると、倍以上の税率が適用される恐れがありますので、短期譲渡と長期譲渡の起点にはくれぐれも注意しましょう。

販売目的をはっきり提示すること

購入から5年以内にマンションを売却すると、短期譲渡の高い税率が適用されるにも関わらず5年以内に不動産を手放すことに対し「売却に至った目的が他にあるのではないか」などの余計な疑いを招く恐れがあります。

税法に詳しくない人でも、「元の持ち主が5年以内に手放した」と聞けば、「建物の不具合や近隣トラブルがあったのではないか」などと不安になってしまうでしょう。

購入から5年以内にマンションを手放す場合は、あらぬ疑いで購入を敬遠されないよう、不動産を売却する目的をしっかり明示することが大切です。

「転勤のため」や「実家に同居するため」など、購入から5年以内に手放しても不思議ではない理由をはっきり示し、購入希望者に不安を与えないよう配慮しましょう。