一般媒介と専任媒介の違いは？どっちが早く売れる？

一般媒介と専任媒介はどっちを選ぶべき？

早く売りたい場合や、売れにくい住宅を売却したい場合は専任媒介が向いています。複数の不動産会社に依頼して、より多くの人の目にふれさせたい場合は一般媒介が向いています。

媒介契約に最も良い方法はなく、それぞれの住宅に適した契約を結ぶ必要があります。売却したい不動産に需要があるか、どのくらい早く売りたいか、複数社とのやり取りが負担にならないかを基準に選びましょう。

一般媒介と専任媒介の違いは何？

一般媒介と専任媒介の大きな違いは、複数社に依頼できるか、レインズへの登録義務があるか、営業活動の報告義務があるかです。

不動産における媒介契約とは、仲介を依頼する不動産会社との取り決めを指します。一般的に不動産の売却は個人では難しく、不動産会社に依頼し買主を探してもらうケースが大半です。

一口に媒介契約といっても、主に「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

専任媒介は1社だけに売却を依頼する契約です。窓口を一本化できるため手間が少なく、不動産会社の積極的な売却活動が見込めます。

一般媒介契約は、媒介契約の中で最も制限の少ない契約方法です。複数の不動産会社との契約が可能で、より多くの人の目にふれる可能性があります。

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一般媒介と専任媒介はどっちが早く売れる？

どちらが必ず早く売れるとはいえません。ただし、早く売りたい場合は、1社が集中的に販売活動を行いやすい専任媒介が向いているケースが多いです。

専任媒介は複数の不動産会社への依頼は制限されていますが、1社が責任を持って売却活動を進めやすい契約です。営業活動の報告義務もあるため、問い合わせ数や内覧状況を確認しながら売却を進められます。

一方で、需要の高い住宅であれば、一般媒介でも早く売れる可能性があります。複数の不動産会社に依頼できるため、より多くの購入希望者に物件情報が届きやすくなるためです。

どの媒介契約が早く売れるというものではなく、売却したい不動産に適した売り出し方が重要です。

一般媒介が向いている住宅は？

一般媒介は、立地の良い住宅・人気の間取り・築年数の浅い住宅・状態の良い住宅に向いています。

• 立地の良い住宅
• 人気の間取り
• 築年数の浅い住宅
• 状態の良い住宅
• 複数の不動産会社に依頼したい場合

売却したい住宅が総合的に見て需要が高いと判断できる場合、一般媒介契約が適しています。需要の高い住宅であれば、特別な営業活動がなくても、より多くの人の目にふれる方が有利になるためです。

複数の不動産会社を競わせることで、値下げなしの希望条件に近い売却が可能なこともあります。

ただし、一般媒介には営業活動の報告義務がありません。複数の不動産会社と連絡する手間もあるため、依頼する会社は2〜3社程度に絞るのがおすすめです。

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専任媒介が向いている住宅は？

専任媒介は、立地の悪い住宅・築年数が経過した住宅・需要の低い間取りの住宅に向いています。

• 立地の悪い住宅
• 築年数が経過した住宅
• 需要の低い間取りの住宅
• 早く売却したい住宅
• 手厚いサポートを受けたい場合

一般的に「売れにくい」と感じる住宅は、専任媒介契約が適しています。専任媒介は一般媒介よりも積極的な営業活動が見込めるため、売却しやすい傾向にあります。

また、複数の不動産会社とやり取りする手間を減らしたい人や、手厚いサポートが必要な人にも専任媒介は適しています。

一方で、専任媒介は1社のみに依頼する契約です。不動産会社選びを間違えると売却活動が進みにくくなるため、査定額だけでなく、販売方法や担当者の対応も確認しておきましょう。

媒介契約で売れない原因は何ですか？

媒介契約を結んだ不動産がなかなか売れない場合、媒介契約が適切でない、不動産会社の営業活動に問題がある、売り出し価格が適切でないといった原因が考えられます。

売却したい住宅に需要があるかどうかは、不動産ポータルサイトや不動産会社で確認できます。マンションの場合は、過去の売却履歴から相場感や需要を探ることも可能です。

専任媒介で問い合わせや交渉が少ない場合、不動産会社の営業活動に問題があるかもしれません。3か月間で何の成果もない場合は、不動産会社を変更する判断基準となります。

また、売り出し価格が適切でない可能性もあります。不動産会社の中には、媒介契約を結ぶために相場よりも高い査定額を出すケースがあります。査定額の高さを鵜呑みにするのではなく、何社か査定依頼し適正価格を理解しましょう。

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媒介契約に仲介手数料はかかりますか？

媒介契約を結ぶだけでは、原則として仲介手数料は発生しません。仲介手数料は成功報酬型の手数料であるため、売買契約が締結した場合のみ支払う必要があります。

媒介契約における手数料として、不動産会社に支払う仲介手数料があげられます。媒介契約を結ぶ際に発生する着手金や前金はありません。

支払額は不動産取引価格により異なり、売買価格が400万円を超える場合は、以下の計算式で算出できます。

仲介手数料＝取引価格×3％＋6万円＋消費税

たとえば、5,000万円の不動産を売却した場合の仲介手数料は、5,000万円×3％＋6万円＋消費税で171万6,000円です。

一般媒介と専任媒介に関するよくある質問

一般媒介の依頼は何社が目安ですか？

一般媒介の依頼は2〜3社が目安です。一般媒介は自由に複数の不動産会社と契約できるのがメリットですが、数多くの不動産会社と契約すると、やり取りの手間がかかります。

また、他社で成約する可能性があるため、営業担当者のモチベーション低下につながることもあります。

専任媒介から一般媒介に切り替えられますか？

専任媒介から一般媒介への切り替えは可能です。ただし、専任媒介は一般的に3か月の契約期間が設けられているため、契約期間内に解除する場合は契約内容を確認しましょう。

基本的には、契約期間満了のタイミングで一般媒介へ切り替えるのがスムーズです。

専任媒介は売れないって本当ですか？

専任媒介契約のため不動産が売れにくいという因果関係はありません。売却したい不動産の特徴によって、適した媒介契約が異なります。

ただし、専任媒介を依頼できるのは1社のみであるため、売れない場合は営業担当者の販売活動が十分でない可能性もあります。専任媒介で売れない場合には、不動産に適した契約方法であるか、不動産会社選びが適切かを再考してみましょう。

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まとめ

一般媒介と専任媒介のどちらを選ぶべきかは、売却したい住宅の特徴や売却目的によって異なります。

早く売りたい場合や、立地が悪い住宅・築年数が経過した住宅などを売却したい場合は、専任媒介が向いています。一方で、立地の良い住宅や築年数の浅い住宅など、需要が高い住宅を売却する場合は、一般媒介が向いているケースもあります。

どの媒介契約が早く売れるというものではなく、売却したい不動産に適した売り出し方が重要です。媒介契約の種類だけで判断せず、不動産会社の販売力や査定価格の根拠も比較しましょう。