自宅を売却後に住み続ける方法について詳しく解説！

老後は自宅を売却したほうがいいのかについて

昨今、子供も独立して家を出て、親世代もリタイアし、夫婦2人だけで生活するというライフステージが増えています。

先のことを考えると、近い将来起きるであろう介護問題や相続、親が住んでいる家をどうするか等が、解決しにくい問題として個々を悩ます原因となっています。

特に家については、放置された空き家の問題は近隣に不安材料を与えるとしてメディアで取り上げられることも多くなっています。

いずれ子世代を悩ませる可能性のある、家の売却について考えます。

自宅を売却して老後資金を作る人は多い

60才を過ぎ、老齢年金を受け取る年齢が近くなると、年金事務所から年金受け取りに関する手続きのお知らせが来ます。

この時に何歳から年金を受け取るか決めますが、受け取る年金額の多寡に関わらず、少しでも余裕ある生活を送りたいと自宅を売却して老後の生活資金に充てることを考える人は多くいます。

夫婦二人が年金受給者として最低限の生活で暮らす場合、1か月約25万円ほどが必要と言われています。

1年で300万円、65才から80歳過ぎまで元気で生活をすると想定すると、約15年の年金暮らしを続ける場合は4,500万円は最低必要な金額となります。

自宅を売却せず暮らし続けると、建物の経年劣化による内外のメンテナンスが必要となり、10年以内に一度は大きな出費が考えられます。

今まで暮らしてきた自宅が、生活の変わるセカンドライフにも適しているか否か、一度は検討してみてもいいかもしれません。

自宅を売却して得た利益を老後の生活資金の一部として蓄え、セカンドライフを満喫するために「家じまい」をするという選択について考えてみましょう。

「老後暮らしにくい」自宅は売却の検討がおすすめ

家族の思い出の詰まった家がなくなる事は、自分たちが躊躇するのはもちろんのこと、子世代が反対をする場合もあります。

しかし、子世代が生活上実家を相続できず、空き家として放置していることが近年の問題として取り上げられていることも事実です。

老後の生活を送る親世代にとっては、必ずしも自宅が最も快適な生活環境になっているかは別問題で、定年退職を機に海外に移住される方もいれば、自然が多くある地方に転居される方もいます。

そう考えると、メンテナンスや必要なリフォームをしながらこれまでと同じ住環境に固執する必要があるのか、一定の疑問がわいてきます。

いずれ空き家になり放置される可能性があるならば、近所迷惑になりかねない中で何もしない事が最善の策とは必ずしも言えないかもしれません。

子らに実家の撤去処分を任せず、「親が建てた家は親が処遇を決める」という考え方もあります。

確かに長年住まい慣れた自宅を売却することは大きな決断となりますが、子世代に憂いの種を残すのもまた本意ではないはず。

また、現在は生活に問題がなくとも、今後加齢によって現状の生活環境が適しているとは言えなくなる時が来るかもしれません。

子育て環境として必要な広さと、老後のお二人で必要なお部屋の広さや間取りも変化しているため、住み慣れた環境を動くことや、不動産売却手続きの億劫さなどが要因で、なかなか売却にふみきれませんが、まずは価格査定だけでもしてみると資金計画や本当に住み続けるべきかなど明確になるかと思います。

自宅を売却しない「リバースモーゲージ」で老後資金を準備する方法もある

せっかくの自宅を、老後の生活に活かす「リバースモーゲージ（リバースモーゲッジ）」という制度をご存知でしょうか。

自宅を担保に金融機関から融資を受け、毎月又は毎年、年金という形で受け取る融資制度のことです。

現金収入が少なくても自宅を手放さず、老後の生活資金を確保するための手段として有効に使えるものです。

融資を受けた資金は事業資金としての使用はできませんが、生活費、家屋の修理手直し、レジャーなどに使うことが出来ます。

返済については、契約満期時か契約者死亡時のいずれか早い時期に一括返済をしなければならないということはあらかじめ承知しておく必要があります。

契約者死亡による返済の場合は、保証人又は契約者の相続人が継承して代理支払いをしなければなりません。

現金による一括返済が出来ない場合は金融機関が、抵当権を行使して担保物件を競売にかけて返済に充てることになります。

契約者が生存していて、契約満期時に返済が完了していないと家を手放さなければならないため、高齢になってから住居を改めなくてはならない危険性も秘めていますが、契約中は住み続けることが出来ます。

「リバースモーゲージ（リバースモーゲッジ）」は自宅という資産を有効活用できるものの、ある程度のリスクを伴う融資制度と言えそうです。

自宅を売却後に住み続ける方法「リースバック」について

自宅を売却したいが、その後も住み続けたい場合には「リースバック」という方法があります。

どのようなものなのか見ていきましょう。

リースバックとは

「リースバック」とは、持ち家である自宅を、不動産会社や投資家などが一括で買い取り、自宅を売却した人と不動産会社がリース契約を結ぶことによって、自宅に住み続けることができるというものです。

しかし住める期間は買い手である不動産会社等であらかじめ設定されている場合が多く、家賃となるリース料が毎月発生します。

リースバックを利用するケース

リースバックの利用者に多いのは高齢者です。

自宅はあるが、今後の老後の資金や生活費などに不安があるという場合にリースバックが利用されるケースが増えています。

自宅を不動産会社などに売却した資金を老後の生活費用にあてることができ、将来の自宅の相続などに関する不安も減らすことができます。

また、資金を得ながらも住み慣れた自宅に住み続けることができるという点もリースバックが利用される理由の1つです。

対象となる物件

リースバックの主な対象となる物件は、土地付きの一戸建てやマンションです。

対象となる物件に規定はありませんが、不動産会社がリース契約終了後でも売却を見込める不動産が条件になると言われています。

しかしその建物が、現在の法律で定められた容積率や建ぺい率をオーバーしている場合は違反物件となり、対象にはならないでしょう。

リースバックの契約期間やリース料の一例

リースバックの契約期間は、契約を結ぶ不動産業社等によっても異なりますが、3年契約として契約満了時に再契約を行うシステムをとっている例があります。

また、契約者がリース料を滞りなく支払う場合は、無期限で自宅に住み続けることが可能なケースも存在します。

再契約時には、不動産や金利の状況を見てリース料の見直しが行われるケースもあるでしょう。

家賃となるリース料は、1年間で不動産の買い取り価格の約10％程度が相場です。

リースバックのメリット・デメリット

リースバックのメリットは、売却した後も自宅に住み続けることができるという点です。

生活そのものを変える必要もなく引越し費用なども発生しません。

また経済的な事情で自宅を手放したなどの情報を関係者以外に知られることもないでしょう。

一方でリースバックのデメリットは、自宅に住んでいても家賃を毎月支払わないといけない点です。

また、再度自宅を買い戻したいと思った場合でも、売却価格よりも購入価格が高くなるという場合が多い点もデメリットだと言えるでしょう。

リースバックとリバースモーゲージの違いとは

リースバックのほかに「リバースモーゲージ」という方法もあるのですが、リースバックとはどのように違うのでしょうか。

自宅を資産として老後の資金などに活用できる点では同じです。

しかし、リバースモーゲージとは金融商品の一種で、自宅を担保にして老後の生活資金などの融資を金融機関から受けられるというものです。

一般的なものとしては、融資を受ける場合に自宅を担保としてローンを組み、契約者が死亡した際には契約した不動産物件を売却して、残債を金融機関に一括で返済するというものです。

任意売却の場合はリースバックを利用できない場合が多い

「任意売却」とはローンの返済が困難になり、残債がある状態の自宅を売却してその資金をローンの返済に充てる売却方法です。

しかし任意売却を利用する人の多くは自宅の売却資金でもローンを完済できず借金が残る「オーバーローン」の状態だと言われています。

この状態で、リースバックのために不動産業者や投資家に安価で自宅を売却するとなった場合、ローンの債権者である金融機関が売却に合意することは極めて難しいでしょう。

最近では、任意売却とリースバックとを組み合わせた取引方法などの広告を目にすることもありますが、任意売却でリースバックを利用するには、ローンを完済することなどの厳しい条件をクリアすることが必要です。

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自宅を売却後にリースバックを利用する流れについて

では、実際に自宅を売却してリースバックを利用するにはどのようにしたらよいのでしょうか。

その方法の流れについてご紹介します。

1.リース会社に自宅を売却

まずリースバックを扱っている業者に自宅を売却します。

しかし売却する自宅が住宅ローンを抱えている場合、住宅ローンの残債の金額によって対象物件にできるかどうかが問題となるため、事前相談の際にこの点を伝えておくようにしましょう。

買い取り価格の相場は業者によっても異なりますが市場での価格の約7割だと言われています。

売却時は、売買の仲介ではないため基本的に媒介手数料は不要です。

2.期限付きの契約で自宅をリース会社から借りる

実際に売却が成立したら、リースバックを扱っている業者とリース契約（定期賃貸借契約）を結び自宅を借ります。

契約期間は、2〜3年が一般的です。

家賃であるリース料は、自宅の売却した価格の約10％程度になるでしょう。

例えば1,500万円で売却した場合には、1年間のリース料は約150万円が相場価格です。

そのためこの例では月額約12万5千円程度となるでしょう。

契約時には定期賃貸借契約を結ぶ場合が多いため、契約期間が終了した際には更新ではなく、再契約を結ぶかたちが取られます。

3.契約期間終了後、リース会社が第三者に自宅を売却

契約期間が終了し、再契約を行わない、行えない場合はリース会社が第三者などに自宅を売却することになります。

しかし、自宅を引っ越すことが難しい場合には、一度リース会社に売却した自宅を買い戻すことが可能なケースもあります。

この場合、購入価格は売却時の価格の約10％高くなる点には注意が必要です。

自宅を任意売却後に住み続ける方法について

自宅を任意売却する場合、購入者に売却した資金を元にローンの残債を返済するため自宅に住み続けることは基本的にはできません。

しかし一定のある条件を満たすことで自宅に住み続けることが可能なケースもあります。

ではその点について見ていきましょう。

自宅を買戻しして住み続ける

自宅を任意売却しても「買戻し」という方法で、住み続ける事ができることがあります。

売却に出した自宅を親族などの第三者に一旦購入してもらい、自宅を買い戻せる目処が立った時点で、自宅をもう一度購入するという方法です。

買戻すまでは賃料として購入者に月々の返済を行います。

任意売却後の買戻しは、身内間などで売買取引をしていることを債権者である金融機関などには明確にせずに実施していることが多いのが実情です。

しかし、通常は売却契約時に「買戻し特約」を登記して、売買契約成立後、一定期間が経った後でも自宅を取り戻すことができるように取引が行われます。

買戻しのメリット・デメリット

買戻しのメリットとは、自宅に住み続ける事が可能になるため、生活環境や生活スタイルを変えなくてよいことなどでしょう。

自宅が店舗も兼ねている場合には、引っ越した場合に顧客が離れることがありますが、その心配もなく今までのように営業を続けることができます。

今は自宅のローンの返済が厳しいが、さまざまな事情でどうしても引越をせずに自宅に住み続けたいという方には適した方法だと言えるでしょう。

一方でデメリットとしては、身内や親戚などが売却し購入する場合には、住宅ロ－ンなどの融資が受けられない点が挙げられます。

身内間の売買の場合、金融機関は一般的に住宅ロ－ンを認めないことが多いのです。

また不動産業者などが購入する場合には、売却金額が低くなり、月々の家賃も発生します。

買い戻しを行うまでの期間や条件、買い戻し時の金額などもはっきりしているため、買い戻しができない場合には自宅は手放さなくてはいけません。

加えて、信頼できる買い手に売却しなければ、勝手に自宅を転売されてしまい、住み続けることができなくなる可能性も考えられます。

買戻しとリースバックの違いとは

これまで見てきた「買戻し」と「リースバック」にはどのような違いがあるのでしょうか？

「買戻し」では、自宅を最終的に購入し直すという明確な意思があるという点が「リースバック」との最大の違いだと言えます。

買戻しでは一時的に自宅を親族や第三者に購入してもらい、賃料を支払いながらも、最終的には購入資金が得られたらその不動産を再度購入します。

しかしリースバックの場合は、自宅を一旦不動産会社などに売却し、住み続けるために家賃を払うという方法です。

ただ賃貸契約が終了すると買い戻すことも可能です。

売却を行う相手の違いや、自宅を買い戻すか否かが契約時に明確かどうかがこの2つの大きな違いです。

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高齢者が自宅を売却する時の注意点について

子供が独立して自宅を処分しようと考えても、長年住み慣れた我が家を手放すという決心は簡単にできるものではありません。

自宅を売却して利益がどれほど見込めるのか、充実したセカンドライフの為の資金計画が予定通りにいくかどうか検証しなければなりません。

また、家具や電化製品なら粗大ごみで捨てることは簡単ですが、不動産は所有権を放棄するにあたってそれなりの手続きも必要となります。

まずは自宅の価値を調べる

自宅の売買価格を知るためには、不動産屋さんに価格査定をしてもらう必要があります。

土地の評価は毎年発表される地価公示である程度の評価額は、素人でもわかりますが、家の評価は担当する不動産会社の判断に左右されることが多くあります。

所有者が希望する売買価格に及ばない評価が出されることはよくあるもの、と評価依頼をする前から心づもりをしておく必要があるでしょう。

自宅を子供に残したいが、新たな場所で快適な生活を過ごしたいという方には「移住・住み替え支援機構」の「マイホーム借り上げ制度」を利用する手段もあります。

この制度は「移住・住み替え支援機構」が自宅を借り上げて、賃貸住宅として転貸するシステムで、50歳以上のシニアのマイホームが対象になります。

空き家になる可能性のある自宅を他人に貸し出すことで、家賃収入は相場より低くなりますが、セカンドライフの資金の足しにすることができます。

売却したいなら早めがおすすめ

自宅の売却と同時に購入先を決めておくと段取りが滞りなく進みます。

老後の資金に余裕があり、自宅の売却利益をあてにしなくても良い場合は、売却と新居の購入は別々に進めても良いかもしれません。

しかし、このような状況の方は少なく、ほとんどの方は住み替えの購入資金として、売却して得た金額を使う算段でいます。

その為、資金計画と売却、購入のタイミングを慎重に検討しなければなりません。

また、住宅ローンが残っているようであれば、売却益からローンの清算をしなければなりません。

当然、現実的な金額の査定を不動産会社に依頼を出しますが、居住年数や住環境の変化などもあり、大抵の場合は査定された評価額は購入時より下回ります。

特に築20年以上過ぎている建物は、長期優良住宅の保証が付いているなら多少の価値は生まれますが、査定額は限り無く0円に近い評価をされます。

不動産会社に査定の依頼を出す場合も、1社のみでなく複数社に依頼をかけることになります。

さらに同時に、新居となる物件探しの為に現地に何度も通ったり、情報を集めたりするなどするべきことが多くあるので、高齢になるほど肉体的にも精神的にもきつい状況を経験することになります。

売却によって出た利益には税金がかかる

自宅を売却するとその利益は、所得税と住民税の対象となり、税金を払わなければなりません。

自宅を売却して得た利益を「譲渡所得」と言います。

「譲渡所得」の算出法は「売却利益−(取得費＋譲渡費用)」で算出され、所得税の対象金額が決められます。

しかし、マイホームを売却した時に「譲渡所得」から3,000万円が控除対処となります。

更に、「譲渡所得」は個別に所得税を計算するので「分離課税」の対象になります。

消費税も個人がマイホームを売却した場合、非課税対象になるのは「年間の課税売上高が1,000万円以下」であれば、支払い義務は生まれません。

気を付けるべき点は、前前年の課税売上高が1,000万円を超えていると、課税対象者とみなされ、建物の売却益に消費税分を掛けた税金を支払わなければならなくなることです。

このように、個人が自宅を売却する時は、注意するべき点があります。

不安があれば税務署に問い合わせて、必要以上の負担は感じないようにしましょう。

自宅を売却した翌年の確定申告時期には、確定申告時期に申請をしなければいけません。

2月15日から3月15日の1か月が確定申告時期ですが、この時期の少し前に税務署に行って申告することが出来ます。

確定時期前であれば、比較的税務署も空いており、担当者にも時間的余裕があるので丁寧な対応をしてくれます。

早めに申告すれば、支払う税金の金額が判り、金銭の不安材料が減るので精神的にも楽になるでしょう。

自宅を売却したら老後はどう過ごす？

残りの人生をどのように過ごしたいかで、住居の形やライフスタイルは変わります。

若い頃から憧れていた場所に引っ越して新しく生活することや、近くの中古マンションで暮らすことも選択肢の一つでしょう。

いくつかのパターンを考えてみましょう。

住みやすい家に建て替える

長年連れ添った夫婦2人で悠々自適に暮らしたいと思うなら、バリアフリーの家に建て替えるという手があります。

しかし、新築の家を購入する時に、売却して得た利益を全額つぎ込むか、老後の生活資金を手元に残しておくかで、金融機関との折衝の仕方が変わるでしょう。

親世代だけでローンを組むことは金融機関が好まないので、多少難しくなります。

「親子ローン」を組む方法もありますが、子世代に返済が引き継がれていくのを望まないかたも多いでしょう。

中古住宅なら、比較的安く購入できることもあるので、多少のリフォームも計画に入れながら購入する方法もあります。

老人ホームに入居する

自宅を売却した資金を元にいわゆる「老人ホーム」に入居される方もいます。

「老人ホーム」に入居するには初期費用として「入居一時金」があり、毎月の利用料と一時金の2種類の支払いがあります。

「入居一時金」の全国平均額は約500万円（1人当たり）、月々の利用料金の平均額は約22万円ほどで年間で260万円ほどかかる計算になります。

しかし、現状「老人ホーム」の入居希望者が多い為、直ぐに入居できるか確認をしなければなりません。

どれだけ気に入っても、入居できないというケースも出てきています。

賃貸物件を探す

マイホームの生活に慣れた人が賃貸住宅へ入居をすることは、毎月の家賃を支払わなければならない事に納得をしていなければ、ストレスとなって快適な生活を送ることが困難になります。

マイホームを購入したかたの多くが、家賃を毎月払うくらいなら、住宅ローンを払って不動産を手に入れた方が得と考えていたと思います。

そのようなかたが、老後に改めて賃貸で住宅を借りるケースはまれかもしれません。

賃貸でも住みたいと考える方は、住みたい場所があるからと考えます。

海外に憧れている方や、東京の様な都会での生活をしたい、または戻ってきたいと考える方は賃貸生活を選ぶ傾向があります。

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不動産売却を依頼する際の業者の選び方について

戸建て住宅である自宅を売却する時の成否は、不動産業者の選び方で変わります。

次に購入したい住まいが決まっているなら、購入先の不動産会社に依頼するのが良いでしょう。

自宅の売却資金で次の不動産を購入する場合は、購入契約を成約させるために売却活動にも親身になってくれる可能性があります。

同時に、購入金額と売却代金の受け取りのタイミング調整もしてくれるので、メリットは大きいと言えます。

購入先が決まっていない場合などは、地元の不動産業者が選ばれる傾向が高いです。中でも媒介業務を積極的に行っている業者を選ぶとよいでしょう。

不動産業者には開発専門や売れ残り物件の再販専門、企画開発専門などそれぞれ専門分野があるので、得意分野を確認して選定しなければなりません。

しかし、不動産媒介が得意であっても、「専属媒介契約」を結びたいがために極端に高い査定額を出す業者は選ばないほうが良いでしょう。

「専属媒介契約」を結んでしまうとその不動産業者以外に依頼することも契約することもできないので要注意です。

逆に、査定額が極端に安い業者は、地域の不動産の相場に精通していないこともあるので、これも避けなければなりません。

「不動産流通機構」に登録している不動産業者を選択肢の一つに加えるのもよいでしょう。

複数の不動産業者に声かけをして信頼できる会社を探すことをおすすめします。