競売後の住宅ローン。残債はどうなる！？

住宅ローンの返済が困難な場合の対処方法

住宅ローンが払えない時には、まずは金融会社にリスケ（リスケジュール）を依頼しましょう。

リスケとは返済期間を延長し月々の支払額を引き下げたり、ボーナス払いを取りやめたりして、返済可能な計画に変更することです。

金融機関によって対応は様々ですが、早い段階で相談してみるようにしましょう。

また、怪我や病気などで一時的に収入が減少した場合には、一定期間だけ返済額を軽減してもらうことが可能なケースもあります。

住宅ローン以外にも借り入れがある時には、個人再生という方法で、法律に沿った形で債務を減らすことが可能です。

個人再生とは、裁判所を通じて債務を減額してもらうことを言います。

個人再生では裁判手続きのための書類を用意する手間が必要ですが、一般的に債務を約5分の1まで減額することができるのがメリットです。

減額された額を3〜5年間で返済することができれば残りの債務は免除されます。

競売と任意売却との違い

どうしても返済が難しくなった場合には、自宅を売却することも検討しなければいけません。

住宅ローンが残っている自宅を売却する場合には、競売と任意売却の２つの方法があります。

競売と任意売却を行う場合の流れについて、それぞれ解説します。

競売による売却の流れ

住宅ローンを滞納してしまった場合には、金融機関から支払いを催促する通知が届き、さらに2カ月後にも支払いが行われなかった時には「代位弁済」開始の予告を知らせる督促状が届きます。

代位弁済とは、保証会社が債権者に代わって金融機関に一括で住宅ローンの返済を行うことです。

滞納が3カ月続くと代位弁済保証会社から一括返済を受ける手続きが開始されます。

代位弁済手続きが完了すると、個人信用情報に事故情報登録がされるため注意が必要です。

事故情報が掲載されている期間は、新たな借り入れやクレジットカードの発行などが制限されます。

その後の社会生活に長きにわたって影響が出ます。

保証会社は住宅を競売にかけて、金融会社に返済した額を回収します。

競売では市場の5割〜6割程度で売却されることが多く、残債が生じる（ローンが残る）ケースも少なくありません。

また、競売の申し立てが行われると、裁判所による現状調査や裁判所での情報公開が行われるため、近隣に知れ渡る可能性が生じます。

競売による売却後に残債がある場合には、借入残高に対して年14％もの遅延利息が加算されるため、返済と利息の支払いによって家計の負担はかなり厳しくなると考えた方がよいでしょう。

さらに売却後には新たな住居に引っ越す必要があり、引っ越し費用と賃貸の家賃が必要となります。

支払いが滞ると給料を差し押さえられることになり、家計が破綻し自己破産に至ることも少なくはありません。

任意売却の流れ

金融機関に保証会社が代位弁済後、競売の申し立てが行われる前であれば、任意売却の申し入れを行うことが可能です。

申し入れが認められれば、競売への手続きが止められ任意売却を行う期間を設けてもらうことができます。

任意売却を行う期間は、通常代位弁済後3カ月〜6カ月程度が目安です。

競売の場合には落札者はローンでの支払いができず、現金一括購入を行う必要があるので、相場の半額程度の金額で売却されることが多いのに対し、任意売却では相場の1割程度の減額で売却できることも少なくはありません。

任意売却を行う場合には、まずは任意売却を行うことができる専門の会社に相談して住宅の査定をしてもらい、金融機関に提出することから始めます。

両者の交渉の上で価格を決定し、売却が成立するという流れです。

競売の場合には最初の申し立てから落札まで約8カ月かかるのに対し、任意売却では最初の相談から価格が決まるまでに約1〜2カ月程度という短期間で進行します。

また、プライバシーが守られる点もメリットです。

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競売の場合の住宅ローン残債について

競売で自宅を売却しても債権額より低い金額でしか売れずに、残債が生じることがあります。

残債を返済する義務がなくなることはなく、債務者は自己の生活が破綻しない範囲で返済計画を作成しなければいけません。

競売後に残債が生じた場合の対処方法

競売で売却した住宅は売却相手の所有物となるため、競売後の残債は無担保債権となります。

そのような債権は不良債権として債権回収会社（サービサー）に譲渡されます。

サービサーとは法務省に認可を受けた、金融債権の回収を代行することができる業者です。

サービサーは保証会社から債権額元本より遥かに安い価格で債権を買い取っているため、利益を十分に確保していると言えます。

債務者の住宅ローンを滞納しなければならないような経済状況を考慮して、サービサーは残債の回収に過度の期待はしていません。

交渉を行うことで残債より少ない額での返済に応じてもらえるケースもあります。

一括での返済には無理があることも多いため、債権者と話し合いの上、分割での返済ができるように交渉するとよいでしょう。

収入があるのに返済に応じない場合には、給料が差し押さえられることもあります。

競売の残債の支払い義務を消滅させる方法

残債がどうしても支払えない際に、時効を利用して残債の消滅を待つという方法があります。

借り入れ先の金融機関にもよりますが、時効は5年または10年です。

訴訟を起こされると、時効の援用を利用することはできません。

ただし、時効の援用を利用すると個人信用情報に事故記録として残るため、お勧めはできません。

事故記録として記載が行われた場合には、新たな借り入れを行うことは生涯不可能です。

時効以外の方法で残債の支払い義務を消滅させるには、裁判所に自己破産の手続きを行い財産を清算する方法があります。

自己破産の手続きをすると、税金などを除き全ての借り入れが消滅します。

複数の借り入れがある場合には特に有効な方法です。

自己破産を申し立てた時に不動産や車などの財産がある場合には処分する必要がありますが、生活に必要な最低限の額は保有することができます。

ただし、破産者となるため、警備員や保険の外交員などの職業を務めることができなくなります。

また、弁護士や司法書士などの資格を行使することができなくなるため、これらの職業の人にとっては注意が必要です。

任意整理という方法を採ると、残債の全額は免除されませんが、利息をカットし返済期間を3年間リスケジューリングして分割払いをすることが可能になります。

残債が100万円〜200万円程度の場合に有効な方法です。

任意売却の場合の住宅ローン残債について

競売のケースと同じで、任意売却を行った場合の残債についても支払い義務はなくなりません。

任意売却後の残債への対処方法としては、返済可能額を分割で支払う方法と債権譲渡を行う方法が一般的です。

任意売却後に残債が生じた場合の対処方法

債権者が公的な金融機関（住宅金融支援機構、信用保証協会など）の場合、債権譲渡は行わず、返済可能な額を支払う方法になります。

無理な金額を請求されることはなく一定期間が経過した時点で支払額の見直しが行われます。

民間の金融機関の場合には、残債は不良債権としてサービサーに正常の債権の価値より安い値段で譲渡されるのが一般的です。

残債が全額返済されなくても利益は確保されているため、減額の交渉に応じてもらえることがあります。

任意売却では競売と比べると売却価格が高額になり、交渉によっては引っ越し費用を負担してもらえるという点がメリットです。

また、競売では情報が一般公開されてしまうのに対し、任意売却ではプライバシーは保護されます。

住宅ローンを滞納して競売の申し立てを受ける前に、支払いに無理があるとわかった時点で、金融機関や任意売却ができる専門の会社に相談することをおすすめします。

任意売却の際に残債の支払い義務を消滅させる方法

任意売却の残債が支払えない場合、競売のケースと同様に自己破産という方法を採ることが可能です。

自己破産が認められれば債務の支払い義務はなくなります。破産者となり、職業などに制限が生じるため注意が必要です。

任意売却の場合には残債を減額してもらえる可能性があるので、支払い可能な金額を提示して、残債を清算する交渉を行ってみるのもよいでしょう。

競売の場合と同じく、時効の援用を利用することはデメリットが大きいためお勧めはできません。

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